业绩潜力、ROE、净利率均属行业前列 德信中国(02019)凭什么？

上市一年后，德信中国(02019)经受住了资本市场的考验，首份年报成绩亮眼。

盈利能力强。销售金额、销售面积、营业收入等业绩指标创下新高的同时，盈利指标方面，德信的ROE超过30%，净利率达到23.45%，位列上市房企前列。

▲德信在年报风云榜相关子榜单的排名情况

布局、融资、债务结构实现均好。2019年是德信实质性加大全国化布局的一年，首入南京、成都、无锡、昆山、广州、佛山等城市，实现长三角、粤港澳、成渝、华中等重点城市群的覆盖。版图全面扩张之下，其融资能力不断加强，境外融资渠道打通，偿债能力也得到提升，负债率维持在合理水平。

发展有规模有利润，又能保持较强的抗风险性，德信为正在谋求全国化发展的区域型房企树立发展样本。

德信如何做到在规模提升的同时，又仍然保持较好的盈利能力？面对全国化重点核心城市布局的打开，德信将如何确保有效管控，做到有质量地走出去？

带着这些问题，我们与德信方面进行了深入沟通，发现这有赖于其强大的“企业大脑”，即从三大视角出发，落地形成四大强过程管控的德信大运营体系。

三大视角：以发展、经营、协同视角，自上而下做到梯度把控；

四大强管控运营方法：通过3131、13345、456812、12613四大数字管控秘钥，进行企业强管控。

在自身清晰定位、理性思考的基础上，德信建立了与企业规模发展相匹配的大运营体系，包括组建专业的大运营团队，突出大运营战略承接的定位以及强化“定方向、管中枢、控实现”的三大战术作用。下文中，我们将透过几组数字解码德信的大运营体系及其特色，希望通过对德信大运营方法论的剖析，给予行业和同类房企一定启发。

1、“3131”：以发展视角，站在未来看现在

我们要说的第一组数据为“3131”，这也是德信大运营管控体系中占位最高的一环。

所谓“3131”，简单的数字层面理解是企业在战略规划上，以3年滚动的经营计划来确定1年的指标，然后每3个月进行一次考核，考核细化到月度目标。这组数据在实际应用中，发挥着举足轻重的作用：

首先，从战略层面锚定企业发展方向；

其次，以发展视角看问题，通过未来的目标反推当下的资源配置和战略解码路径；

再次，以3年经营计划模型为管理抓手，统筹全职能业务开展，辅助决策者做出正确决策。

举一个典型的例子，德信于2015年底2016年初做了当时的3年经营计划，最终目标即我们现在看到的2019年企业在港股实现上市。围绕这一战略发展方向进行倒推，分解出了企业短期的执行目标：实现规模和利润的提升。

如何提升？通过3年经营计划模型倒逼各职能部门业务战略，如投资部门基于对三四线城市的市场分析和城市轮动机会的把握，于2016年在浙江三四线开拓近40个项目；产品部门以产品下沉为基础，研究大院系的产品标准化体系和具体的落地方案；成本部门则对应投资和产品的改变，做成本适配体系等等。

3年经营计划模型工具下，各部门以核心经营指标为标准，以核心指标的实现路径为思路，发挥系统作战能力，从而实现企业发展目标。2016年以来，德信的销售金额以及营业收入整体呈现上扬态势。去年合同销售额为450.8亿元，超额完成年度销售目标。同时，企业也有着良好的销售回款能力，去年销售回款率超过93%。

▲德信近五年的销售规模和营业收入变化情况

值得注意的是，德信的3年经营计划并不仅仅是战略目标框定，而是结合年度预算实现全职能、全项目、全周期的管理，同时对年度目标细化到月度，使三年经营计划输出结果的准确性和落地性大大提高。

在德信的三年经营计划模型中，涵盖了核心经营结果、基本经营指标、存量项目铺排和增量项目铺排四个部分，实现发展战略的逐层分解：

核心经营结果围绕集团发展目标，基于现金流、利润和负债，以销售、土储、融资、资金缺口等为管控要点，对整体资金需求进行规划管理；

基本经营指标围绕现金流，基于投资标准、运营标准、回款与融资要求等，以权益比例、地货比、融投比、运营效率等为管控要点，对三年发展策略进行规划；