成立十年跻身地产百强，“后来者”上坤何以打

3月30日，上坤地产集团有限公司（以下称“上坤地产”）向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，农银国际担任独家保荐人，这家成立仅10年、被视为最具发展潜力的年轻房企登陆资本市场进入倒计时。

（资料来源：招股书）

上坤地产成立于2010年，同年拿到第一个房地产项目——上海宝山1919。该项目并非房地产开发，而是传统的老旧厂房改造。以二房东模式租赁改造的项目并未给上坤地产带来太多利润，但基于该项目的成功口碑，上坤地产赢得了更多的机会。

目前，上坤地产逐步将业务从上海拓展至长三角、珠三角以及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年2月，上坤地产住宅物业覆盖国内8个省份及直辖市的14座城市。

近日，商丘市发展投资集团有限公司与上坤地产正式签约，合作打造“发投·上坤光和四季”等三个项目。与发投的牵手，不仅意味着上坤地产在中原核心经济区开发力度的逐步加码，也标志着公司对商丘市场的进一步重视。

在发投·上坤光和四季项目之前，上坤地产就已经凭借商丘·天铂项目于2018年进驻商丘市场，该项目预计将于2021年初竣工。数据显示，商丘·天铂项目总占地面积7.3万平方米，规划建筑面积23.9万平方米。而截至2020年前两个月，中原核心经济区土地储备占上坤地产总土储的5.5%，其中商丘一座城市就占据总土储的4.5%。

（上坤·天铂概念图）

回归当前的房地产市场，不论是之前的“招保万金”还是现在的“万保恒碧融”，市场的注意力依旧聚焦在头部房企，“马太效应”成为共识。但在另一方面，从发轫于上海到布局全国一线、二线及强三线城市，从名不见经传到跻身房企百强——短短10年间，上坤地产为市场提供了一个年轻房企打破的“阶级固化”的样本。

那么，在愈发激烈的行业竞争中，作为“后来者”的上坤地产如何“后来居上”打破行业固化？如今行业走到新的十字路口，意欲借助资本市场的上坤地产又将带来一个怎样的故事？回答上述问题之前，我们可以先通过招股书还原一个真实的上坤。

一、快速成长中的“房企新秀”

2017-2019年，上坤地产分别实现销售额51.5亿元（人民币，下同）、229.5亿元和271.8亿元。2018年成为上坤地产增速最快的一年，销售收入从不足百亿规模直接跳升至200亿大关。同时，根据克而瑞发布的《中国房地产企业销售TOP200排行榜》，上坤地产2018年首次跻身中国房企TOP100，位列第96位。在刚刚过去的2019年，上坤地产进一步巩固优势，排名上升至91位。

（资料来源：公司公告，克而瑞）

上坤地产销售规模的稳步提升最终传导到收入和利润上，为上坤地产带来营业收入的持续扩张。数据显示，由于结转项目金额的增长，上坤地产2018年营业收入提升近6倍，至68.47亿元。2019年，上坤地产营业收入进一步提升，实现收入75.35亿元，同比增长10%。

（资料来源：公司公告）

在盈利能力方面，上坤地产的毛利率一直维持在40%-50%的高位，在行业利润率下滑的大背景下，上坤地产的盈利能力明显高于行业平均。不过由于上坤地产在2015年之前一直深耕上海市场，上海以外的项目直到2019年才开始陆续结转入账，同时由于其他城市项目单价低于上海，这也导致上坤地产的近三年毛利率波动较大。随着上坤地产全国化布局的逐渐成熟，预计未来公司毛利率将保持稳定。

资料显示，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤地产的主要收入来源，其中物业销售是上坤地产最主要的收入支点。2019年，三项业务分别录得收入74.49亿元、0.64亿元和0.22亿元，占总收入比重分别为98.9%、0.8%和0.3%。

（资料来源：公司公告）