大国博疫丨杭州多区出台禁令限房屋出租 长租公寓行业雪上加霜

 

　　新型冠状病毒肺炎仍在蔓延，在人口流动限制及延迟复工的影响下，住房租赁受到巨大冲击。近日，杭州西湖等多个行政区出台"最严禁令"称，"自4日起，所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。"

　　从往常租赁市场交易情况来看，春节过后一般是各地租赁市场开始走向繁荣的时期，返乡的人和外出实习的学生群体都开始租房，各企业也都在储备等待年后市场回暖。然而今年由于租客推迟返程日期，疫情带来的恐慌导致大部分群体不愿外出，以及杭州已率先出台"暂缓出租业务"禁令。显然，2020年租赁市场将迎来一个巨大的挑战。

　　长租公寓面临冲击

　　2019年因为资金和运营等问题，一些优秀创业型的长租公寓已用各种方式离开这个行业。现刚刚阶跨越长租公寓经济“寒冬”年，现阶段长租公寓状况如何呢？针对此次疫情和禁令的影响，各租赁机构也向和讯表达了自己的观点。

　　旭辉领寓称每年春节之后“新春租房季”是租赁行业的旺季，由于疫情的影响，租客无法正常返工，疫情本身对于房源出租率造成一定的冲击。悦樘公寓称目前主力还是集中在上海，在杭州仅有一个轻资产项目，现情况下租户没有换租退租考虑，另悦樘有自己的销售团队，不涉及中介违约等条款。

　　蘑菇租房称，蘑菇是平台属性，没有自营房源，模式是给公寓出租机构提供SaaS管理系统，流量等服务，这次的事情也会推动租房行业业务线上化加快。杭州中原表示，疫情期间，人们本身就不会将太多注意力放在租房上，即使杭州未出台禁令政策，一季度租赁情况也不会得到好转。

　　曾经，蛋壳公寓和青客的上市，一度被业界认为是行业受到更多认可和肯定的表现，是在需求层次、政策导向和从业人员信息方面，为行业提供了一个正向的引导。

　　然而据蛋壳公寓招股书显示，截止2019年6月30日，蛋壳租客入住率为89%，居于行业首位。2019年前十个月的总营收为57.13亿元人名币。然而蛋壳一直处于亏损状态，且净亏损逐年扩大。公司净亏损在在2017年、2018年、2019年前9个月分别为2.72亿元、13.69亿元年、25.16亿元，经营活动所产生的现金流为-16.29亿元。

　　据青客招股书显示，2017财年，青客净利润为-2.45亿元，2018财年的净利润为-4.99亿元，2019年上半年，净利润为-3.73亿元。青客总资产共计20.3亿元，但总债务高达27亿元。

　　现在，受疫情影响，长租企业空置率上升，租赁需求被压制，未来收入受影响，另一方面，房东的租金都要支持，有些滞留租客还需要免租金，这些给本来融资压力就很大的运营商的现金流带来巨大影响。尽管部分企业开启线上找房模式，但依然无法弥补下降的空置率。按照行业内默认指标，出租率在90%以上，长租公寓才有可能盈利，80的满租率肯定是亏本来看，本身经营情况已经非常不好的长租公寓产业可能会因为这次的疫情，而有更多公司存活出现危机。

　　据克而瑞租赁住宅研究院分析，疫情对于长租公寓的具体影响来看，主要体现在5个方面：

　　假期延长，租客复工延迟，人口流动大量减少甚至停止，导致长租公寓的房屋空置率上升；

　　受疫情影响房源空置率上升，租金收入减少，但需支付的房东租金、员工薪资等成本在持续增加；

　　本次疫情为全国性爆发问题，一批中小企业面临裁员，间接导致人员住宿需求减少，影响部分租客无法续租；

　　在疫情防控期间，许多企业暂停了房源带看， 2月后增量业务受到较大影响，未来预期收入也将会大打折扣；

　　第五、在疫情爆发期，从事公寓行业一线员工工作压力巨大，不仅要面对租客生理心理管理，还需每天高强度疫情防护工作，导致整个行业从业人员精神压力大，团队难以维稳。

　　有人投机取巧？

　　当整个租房市场迎来巨大挑战，租客租金、房东房贷、长租公寓现金流纷纷开始告急。部分作为中间人的长租公寓却凭借对租赁合同的单方面解释权和强大的法律团队，一时间主导话语权，开始对房东和租客进行风险转嫁。

　　据多家媒体曝光，蛋壳公寓近期展开了大规模裁员，且1月份工资被拖到三月份发，2月份只发北京市最低基本工资的70%（1500元左右）。随后蛋壳公寓又被曝出以"不可抗力"为由，强制要求房东免除1-3个月的租金，甚至直接拒付房租。另一方面，蛋壳公寓却并未对租客进行同等免租，照常扣除租客每月房租。据媒体计算，蛋壳公寓从两者的差价中获利高达数亿元。