行业透视 | 溢价率重回高位，高价地还有多少盈利空间？

　　随着大多数城市疫情得到较好地控制,各行业复工复产都在稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显，周度溢价率一度创下今年新高。但考虑到出让底价调整、限价、竞自持等因素的影响，地价和溢价率的走势确实存在一定的差异，在溢价率再创新高的当下，地价走势如何？是否与溢价率保持同步上涨？当前高溢价拿地还划算吗？

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　　热度变化：周度溢价率一度创下今年新高

　　限价背景下合肥、杭州地市热度被低估

　　自3月份以来，各城市土地供应逐步恢复正常，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在5月中旬（5月11-5月17日）表现更为显著，周度溢价率至26%，创下今年以来的新高。

　　就典型城市[1]近期表现来看，太原、绍兴、重庆、宁波、西安、南宁和常州等七个城市的溢价率均在30%以上，其中太原和绍兴的平均溢价率更是超过40%，市场热度较高。值得注意的是，合肥、杭州等城市实际土拍热度高涨，但受到限价因素的影响，以致溢价率表现不及上述城市突出。以合肥为例，虽然溢价率仅有25%，但4月以来成交的15总土地有7宗触及最高限价，并且就区域来看，土地市场的高热不仅发生在包河、庐阳等中心区，新站、肥西、巢湖等郊县地市也高热不退，频频触发最高限价。杭州也是如此，溢价率虽不是很突出，但有12幅触发了最高限价，不仅涉及拱墅、江干等核心区，萧山区多宗土地也以最高限价成交，加上竞配建成本，杭州多宗土地价格创下区域新高。

　　相比之下，一线城市表现不及二线城市表现突出。一线城市中溢价率最高的是供地相对较少的深圳，在前海稀缺宅地的带动下，溢价率升至30%，而其余三个一线城市，只有北京在丰台区多宗分钟寺村优质地块的拉动下，整体溢价率保持在19%的较高水平，上海和广州的溢价率均在10%及以下，土地市场相对平稳。

　　[1]4月1日-5月24日期间，土地成交建筑面积在150万平方米以上的城市。

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　　可比地价：热点城市高溢价地块价格均涨

　　长三角城市涨幅最为突出

　　以4月以来典型城市成交的高溢价地块（超过20%）宅地为例，将其与2019年其周边三公里范围内成交的宅地的价格相比，计算近期典型城市高溢价地块的可比地价涨幅。结果可见：所有城市高溢价地块的平均价格均呈上涨之势。其中，北京高溢价地块的可比地价涨幅最高，高达65%。究其原因，主要是由于近期北京出让的宅地多是不限价地块，而之前成交的多是“限竞房”或者“共有产权房”，加之北京近期供应了多宗区位较好的稀缺宅地，因此可比地价涨幅最为突出。

　　此外，绍兴、常州、宁波、温州、南京等长三角经济基础好、需求较为旺盛的城市高溢价地块的可比地价涨幅较为突出，均在30%以上。值得一提的是，杭州、合肥等城市受限价因素的影响，可比地价涨幅不及上述城市突出，仅有18%和5%，但其市场热度却不可小觑。除此之外，苏州由于较严的限价，近期成交的每幅土地溢价率均在20%以下，并未被纳入研究对象中。

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　　楼板价TOP20：半数价格涨幅超20%

　　仅杭州下城、北京朝阳等少数地块价格回落

　　进一步选取4月份以来成交楼板价TOP20的含宅地块具体分析。这些地块主要来自于北京、南京、杭州、广州等4个城市，仅北京朝阳区两宅地为底价成交，其中一宗还是限价地，其余九成土地均为溢价成交，并且六成土地溢价率基本都在25%以上。

　　就实际楼板价来看，其中约半数地块的价格大幅上涨，涨幅超20%以上，这些土地多位于北京，广州、南京和杭州也有涉及，从区域上，这些地块多是位于核心区或中心城市区的稀缺优质地块，譬如北京朝阳区、丰台区、广州白云区、南京建邺区和杭州江干区，这些地块均是配套成熟、需求旺盛的区域，去化有较好的保证，因此房企参与拍地的积极性较高，以南京建邺河西南部4-1-A、4-1-B两幅宅地为例，参拍企业均超过10家，竞拍轮数均超百轮，最终分别被融创和万科竞得，楼面价均超4万元/平方米，距离南京历史最高单价葛洲坝(600068,股吧)中国府45213元/平方米仅一步之遥，溢价率在35%左右，市场热度极其高涨。此外，近期接连出让的北京分钟寺地块也值得关注，这些土地位于丰台南苑板块，距南三环约1.3公里；距十号线分钟寺地铁站步行约300米、到国贸仅5站地铁，地理位置十分优越，配套也十分完善，最终三地块均被合生收入囊中，其中两宗楼面价均超7万元/平方米，较周边同类土地涨幅均超25%，可以看出合生对于该区域前景的看好。