房地产行业规模已触碰天花板 金融政策不放松

提要：从深圳经营贷流入楼市“风波”到深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，从房企围猎成都土地到厦门岛内土拍惊现百亿级地王 ，后疫情时代，伴随提振经济政策而来的房地产冲动蠢蠢欲动。

　　从深圳经营贷流入楼市“风波”到深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，从房企围猎成都土地到厦门岛内土拍惊现百亿级地王 ，后疫情时代，伴随提振经济政策而来的房地产冲动蠢蠢欲动。

　　在国内疫情趋于稳定的背景下，房地产市场从停摆、断崖式下跌到稳步复苏，整个行业虽在疫情后逐渐回温，但市场分化严重，无论是一线城市还是二三线城市，城市间及城市内的分化明显。长远看，房地产行业仍存三大风险。

　　2020年初新冠疫情来袭，对全球经济产生巨大的影响，短期来看，国内经济的复苏较为困难。目前来说，房地产行业受到的影响与餐饮、旅游、零售相比相对较小，但其影响更为深远。

　　从以往房地产市场周期来看，市场经过调整后，往往会呈现“量升价涨”的局面，但从目前的情况看，经过疫情的探底后，因量化宽松购下，买资产可以保值增值的惯性思维，疫情后短期迎购房潮，但长远来说，后续市场会呈现“量稳价稳”局面。

　　01销售恢复好于预期 5月增速或扩大

　　在经历了前几个月的探底、冻结、停摆后，一季度起，市场及企业销售表现正逐步恢复正常，4月，百强房企单月销售同比转正，随着积压的需求释放以及房企积极推货，市场逐步恢复正常，百强房企全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比基本持平。1-4月累计销售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

　　从全年来看，今年整体行业的销售规模可能依然难以达到较好预期，我们维持年初的判断：受疫情影响，整体销售规模仍会有小幅下滑。

　　从房企来看，企业表现有所分化。截止4月末，恒 大累计销售超过2000亿，万科1800亿，保利超过1000亿。绿城、金茂、世茂、龙湖、中海、阳光城、金地等房企单月业绩表现较佳，销售同环比均实现增长，恒 大、绿城、金茂、世茂，不仅四月份单月转正，1-4月份的销售累计全线转正。

　　房企中表现得不太理想的也有，比如华夏幸福， 前四月份业绩同比下滑了大概40%以上，首创置业、越秀同比下滑30%。

　　总体来看，目前整体房企销售恢复情况超出我们的预期，尤其是重点热门城市销售，正逐渐恢复正常。这主要由于各家房企加大推货力度，在部分城市也加大了促销力度。我们预计五月份的业绩同比预计增速还会进一步扩大。

　　02二线城市率先复苏，中西部成重点

　　随着疫情影响的逐步消退，土地市场供应增加，部分企业也开始积极拓储，弥补年初拿地的不足，再加上货币政策仍较宽松，企业投资力度有所加码，总体来看，二线城市率先复苏。

　　数据显示，1-4月百强房企拿地建面在能级、区域上的分布趋于稳定，一二线成交占比约为5成，二线城市的成交主要来自中西部省会城市，占百强拿地的24%；三四线城市中仍旧以长三角为主，占百强拿地的21%。

　　目前房企投资集中度较高，这些城市总体发展态势较好，但在短期内会面临较大竞争压力，无论是土地竞争还是未来市场竞争。

　　从城市选择来看，百强拿地体量TOP10城市中有8个为二线城市，只有温州是三线城市，企业回归核心城市拿地的偏好显著，以二线城市为主，西安、重庆、温州最受百强房企青睐。

　　TOP10城市中的五座城市都出于中西部，可以推测出今年的房企拿地重点继续是中西部城市，特别是中西部的重点城市、省会城市，将占到土地投资当中的一个重要的点。

　　我们认为，未来城市之间楼市、地市的分化成为常态，回归一二线、回归优质三四线城市将成为房企长期布局的方向。可以预见的是，随着城市土地供应进一步增加，二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主，聚焦复苏较快的二线核心城市。

　　03房地产行业仍存三大风险

　　房地产行业虽在疫情后逐渐回温，但房地产市场分化严重，长远看，房地产行业仍存三大风险：

　　行业规模已触碰天花板

　　过去三年，全年总体销售面积并没有出现更多增长，连续三年都是在17亿平方米左右，2016年的销售面积也接近16亿平方米，所以实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。

　　由于面积没有增长，一旦面积出现一定的回落，销售的金额也或将出现停滞或回落的状况，由于面积代表了总需求量，所以我们认为行业规模已触碰天花板。