新城控股(601155)公司跟踪研究报告：开发表现优于

　　销售增长保障现金流稳定，结算体量创历史新高。根据公司经营公告，19 年新城控股全年实现销售金额2708 亿元，同比增长22%，中部、西部及环渤海区域提供主要总量，18 年的中西部下沉计划得到了比较好的效果。从销售效率的角度来看，由于行业整体因素有所回落，结合拿地力度的下降对2020 年规模提升造成较大压力。

　　商业运营表现快速提升。根据经营公告，19 年商业租金收入规模41.1亿元，同比增长90%，15 年以来复合增速128%。19 年收入贡献主要增量的是18 年开业的吾悦广场，租金收入水平14.5 亿元，增幅达到340%。新增规模与坪效的协同发展，造就了商业地产的优异表现。

　　债券发行及财务情况。根据公司公告，债券发行方面，从19 年12 月开始，以新城控股集团下属境外子公司新城环球为主体的海外债务发行已经恢复，从12 月16 日到2 月6 日，累计发行7 亿美金无抵押固定利率债券，从期限和成本综合来看优于去年年初的融资情况，债券发行的恢复也使公司的经营和现金流稳定得到提升。目前公司净负债率及短债覆盖倍数表现均优于行业平均水平。

　　预计公司19、20 年EPS 分别为5.13、6.87 元，维持“买入”评级。

　　考虑到疫情影响，预计19-21 年公司全口径归母净利润为116 亿元、155 亿元和189 亿元，增速分别为10%、34%和22%。按照6.5xPE(低于公司过去三年平均估值)给予合理价值，在20 年155 亿全口径归母净利润下计算，合理价值为44.58 元/股。

　　风险提示。疫情传播对房地产行业和地产开发企业造成销售及其他经营活动造成影响，公司销售、结算及业绩水平存在下行风险。行业自身景气度存在下行压力，销售去化率压力加大，回款及投资承压，19 年公共事件对公司的影响尚未完全解除，仍存在突发事件风险。

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