九大热词，回顾2019年物业行业发展大势【年度盘点 | 物业行业①】
在2019年收官之际，亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院基于行业变化特推出《2019年度百强物业企业年终盘点》，通过总结与复盘，发现物业行业代表人物、重要事件及特色服务项目，挖掘物业服务价值、传播优秀服务理念。点击文末【阅读原文】获取详细申报表格。
引 言
2019年最不容易的是什么呢？马云说最不容易的是，以往可能是部分人不容易，2019年可能是大部分企业不容易。世界正在进入巨大的变化之中，中国经济也面临巨大的调整，我们只有改变自己，才能适应这种调整，我相信这是机会的。
确实，在2019年房地产开发增速放缓，市场进入存量时代，曾经作为房地产附属定位的物业行业修正市场定位，步入发展“快车道”。物业行业积极对接资本，上市企业数量快速增加；行业规模整合速度加快，企业阵营逐渐分化，“马太效应”日益显现；在夯实物业服务的基础上，拓展多元增值业务；物业服务行业由传统服务向现代服务业转型升级的步伐在
物业行业的自我调整，使其在新时代迎来了属于它的“春天”。
我们将物业行业2019年的变化总结为九大热词：
01
上市
02
收并购
03
多元发展
04
增值业务
05
智慧服务
06
品质服务
07
去管理化
08
城市运营
09
社会责任
1、上市
2019年物业企业延续2018年主板上市潮，上市物企阵营快速扩充。全年共10家物业公司完成主板上市（包含招商积余），其中，港交所8家、A股市场2家，已提交招股书未上市的物业企业数量为6家。
保利物业作为行业综合实力排名在前五的物业企业为年内规模最大的上市企业，蓝光嘉宝服务作为西南区域的第一只物业股，管理规模超6000万方，上市物业板块的企业质量得到有力保障。但还需注意是2019年上市物企仍以中小型企业为主，半数企业在管面积在2000万以下。
预计未来上市物业企业仍将以中小企业为主，如在排队上市的物业企业中除开元物业及建业新生活的在管面积超4000万方，其他企业在管面积低于1000万方。
据了解，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。
图：历年物业企业上市数量
数据来源：亿翰智库、嘉和家业
从上市历程总用时看，A股上市速度相对就较慢，超500天；港股上市速度相对较快，全年物业板块在港股市场上的平均上市历程为150天，尤其是近期上市的银城生活服务、保利物业、时代邻里等均低于行业均值。
图：2019年上市物企总用时
数据来源：亿翰智库、嘉和家业
2、收并购
2019年物业行业的规模整合速度在加快，力度也在持续加强，“强者恒强”效果凸显；收购的标的质量均较前期有所大幅提高。其中，以头部物业企业为首的阵营在行业规模整合过程中承担着重要角色。据嘉和家业不完全统计，仅部分上市物企年内收购事件超20例。
表：年内物企部分收并购案例
资料来源：企业公报、亿翰智库、嘉和家业整理
雅生活作为物业领域内的收并购“大户”，在年内开启“买买买”模式，先后完成多起收购事件，其对中民物业的收购是目前业内最大代价的一次案例，此次收购完成后，雅生活总在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个，使企业管理规模再上一个台阶；
碧桂园服务在今年也进行了多起收并购，如先后完成对北京盛世物业、港联不动产及恒大嘉凯城(000918,股吧)物业的收购；预计标的企业每年能够给碧桂园服务带来不低于10%的面积增长，加上碧桂园集团开发面积的持续交付，碧桂园服务整体的管理面积将持续保持高增长趋势；
中航善达(000043,股吧)作为A股市场上影响力较大的地产开发兼物业服务企业，12月通过并入招商物业转型成为A股规模最大的上市物业企业——招商积余。
3、多元发展
2019年，物业企业发力非住宅类多元业态服务领域，通过列举部分在港上市物业企业数据发现：
