房地产行业研究：老贷款换新锚 房贷利率会马上降吗？
事件：
2019 年12 月28 日，央行发布公告，要求自2020 年3月1 日起，金融机构应与2020 年1 月1 日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR 为定价基准加点形成（ 加点可为负值） ， 相对于LPR 的加点数值在合同剩余期限内固定不变； 也可转换为固定利率。转换工作自2020 年3 月1 日开始，原则上应于2020 年8 月31 日前完成。
针对个人住房贷款， 央行的表述如下： 为贯彻落实房地产市场调控要求， 存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019 年12 月发布的相应期限LPR 的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（ 不含） ， 执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
点评：
1. 多数存量房贷利率短期内不会发生变化， 影响最早在2021 年体现根据央行相关负责人的说法，目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1 年且重定价日为每年1 月1 日。这些贷款将在2020 年3 月到8 月之间的任意时点完成基准转换， 通过此前的执行利率与2019 年12 月的LPR 之差确定加点数，加点数在剩余合同期限内不再变化。虽然2020 年3-8 月就能完成基准转换，并确定相当于LPR 的加点数，但执行利率一直要到下一个重定价日才会发生变化。如果重定价日按照惯例继续选择1 月1 日，那么直到2021 年1 月1 日，存量房贷利率才可能发生第一次变化（假设届时LPR 跟2019 年12月的LPR 不同的话）。
2. 新政对房地产市场影响不大， 存量房贷利率变化不会影响增量的新房销售新政主要在2021 年之后影响存量房贷利率， 存量贷款的加点数一旦确定之后就不会再发生变化， 贷款利率在每个重定价日都会根据最新的LPR加点调整（重定价周期最短1 年，最长不超过贷款合同期限）。但这些存量贷款并不会影响增量的房地产市场。
而新增房贷的利率并不一定严格随着LPR 涨跌，因为LPR只是决定了新增房贷利率的下限， 具体的加点数各家分支行可以根据当地的贷款供求情况和当地的调控需求进行调节。比如根据融360 的统计，11 月20 日5 年期LPR报价下调5 个bp 之后，多数银行其实并没有下调房贷利率。融360 监测的36 个城市的613 家银行分支行中，只有175 家下调了首套房贷利率，仅占全部银行数量的29%（其中只有105 家保持跟LPR 相同的下调幅度5bp，占比17%)；有278 家首套房贷利率没有变化（ 占比45%），还有68 家银行在上调首套房贷利率（ 占比11%） ， 剩余的银行（ 15%）可能没有额度了。我们认为多数银行按揭利率并没有随着LPR 下调最重要的原因是年底额度紧张。 一方面上半年额度消耗太大， 另一方面年底银行面临各种监管指标的考核， 无论是涉房贷款的总量监控， 还是流动性指标考核（按揭贷款久期过长），或者普惠金融、小微贷款年底冲量等需求， 都对银行配置按揭的额度形成一定的制约。在按揭贷款供求关系紧张的情况下， 银行没有必要下调利率。此外，LPR 区区5 个bp 的降幅实质上属于四舍五入的误差范围内， 各地分支行有空间选择性执行。
3.对于非房贷的一般贷款， 转换基准后的贷款利率水平由双方协商确定， 转换基准的时候不一定要维持此前的执行利率不变， 我们认为可能有部分合同会转换为固定利率贷款。对于银行而言， 在降息周期中， 浮动利率贷款实际上是有一定的管理成本的（ 比如银行可能要通过IRS 等工具对利率风险进行一定的对冲），因此在合同转换的过程中， 银行可能会给客户两个方案选择， 一种是当期利率水平较高的挂钩LPR 的浮动利率贷款， 另一种是利率水平相对优惠的固定利率贷款， 部分客户可能会选择后者。
4.对于银行而言，新政可能会加速2021 年之后的银行贷款端收益率的下行，但央行后续可能会跟进出台促进LPR更好地向银行负债端成本传导的机制。新政出台之前，LPR 下调影响的主要是银行新增贷款的收益率；2021 年之后，LPR 下调可能会对银行存量贷款的收益率也产生影响。但是我们认为， 对于非房贷业务，特别是对公业务，银行在合同转换重新定价的时候， 可能会对利率进行一定的调整， 以对冲后续LPR 下调的可能。此外， 银行还可以通过IRS 等工具对利率风险进行对冲。因此虽然银行息差收窄趋势或不可避免， 但幅度可能没有市场想象得那么大。我们认为， 央行后续可能会出台配套政策，推进LPR 更好地向银行负债端成本传导。此外通过打击假结构性存款等变相高息揽储的手段， 打破银行负债端的囚徒困境，降低银行负债成本。
风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期
