冯仑：房地产存量资产带来的服务类行业潜力巨
新浪财经讯 11月23日消息，第十五届环渤海钢铁市场论坛暨兰格钢铁网2019年会在北京举办，论坛以“新经济格局下钢铁产业链的高质量发展”为主题共同探讨钢铁行业发展方向。新浪财经全程视频直播。
万通控股董事长冯仑出席论坛并发表主题演讲。
冯仑说，房地产行业进入后开发时代。他总结了过去支撑房价不断上涨的五个主要原因。
一是人口的聚集。人口聚集速度，每一个城市都在聚集，聚集以后，就到城里，就由小城市到大城市、乡村到城市，人口聚集以后就要买房，对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因。二是城市规划空间结构的改变。二是城市就业与收入的改变。四是整个经济增量。五是金融政策带来的一些预期。
他指出，过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在，房价继续就有可能涨。
以下为文字实录：
冯仑
各位朋友：大家下午好！
非常高兴能够有机会来这一起分享一下我们对房地产这个行业发展的一些观察。
房地产这件事差不多跟所有人都有关，而且最近20年发展非常快。但是，我们从前年或者再早一点从2017年开始，我们有一个共识，房地产行业叫做后开发时代，这个转折点非常重要，对于在座的钢铁行业。因为开发时代是一个什么概念呢？大量的建新房，销售，然后铺摊子，越做规模越大、速度越快。
在开发时代，我们都干了什么呢？非常有意思，改革开放初期，我们人均住宅面积有几个数字，不一样，总体来讲，大多数人认为人均建筑面积4.8平米，那时候我们的人是8亿左右，城镇人口人均建筑面积4.8平米，经过改革开放40年，城镇人口超过8亿，这么一个前提下，人均的面前已经到了将近40平方米，从4.8平米到40平米这么大的跨度，这就是开发时代我们干的活。有多少人在这感觉这个活呢？房地产行业从业人员2000万人，有7万家公司，这么多人干了20年干出这么多活，当然，要干这么多活，很多是你们帮我们干的活，因为没有钢铁楼立不住，所以，房地产行业消费了在座产量的大概1/3，我们要盖这么多房，必须有这么多钢铁。
但是，好日子总有一天要结束，从前面来看，我们叫开发时代，简单做一个总结和判断，开发时代是以住宅单一产品为核心，快速建造、销售这样一个商业模式，而这样一个商业模式下，我们竞争的是什么东西呢？竞争三件事：规模、成本、速度。规模要大，成本要低，速度要快，这是我们存活的一个基本办法，这就是开发时代，我们商业模式特别简单，跟制造业没什么两样，谁规模大，一定要成本低，周转一定要快。
我们刚才讲到40年特别是20年，我们用这个方法发展房地产，在这个阶段，大家感受到房价不断在涨，对大家买房时候不是好消息，你卖钢铁时候是个好消息，所以，你们卖钢铁抓的钱，在你们买房时候又吐回来一部分，这就是我们之间的关系。
但是，房价为什么这么涨呢？事实上过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在，房价继续就有可能涨。过去支撑房价不断上涨的主要原因大概有这么五个：
第一件事，人口的聚集。人口聚集速度，每一个城市都在聚集，聚集以后，就到城里，就由小城市到大城市、乡村到城市，人口聚集以后就要买房，对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因，北京去年房价有点含糊，四环以外、边缘一些县、河北地方房价比较疲软，有些往下，但是，别忘了在这之前有一个人口变化，北京去年人口净减少70万人，今年按照规定和计划也减少100万左右，这些人口的减少、疏散就会导致房价下降，三年以前，全国主要城市的人口都在增长，而最明显的就是东南沿海、环北京，包括大湾区、深圳这一带，城镇化，东莞和广州很多村变成城市，对房地产价格是很大支持。反过来人口少的地方价格支持不住了。
前段时间网上有一个段子，说黑龙江鹤岗市送房子都没人要，因为什么呢？这个地方的人都跑掉了，东北一年跑出去两百万人口。一年离开东三省的两百万人口，所以，东北房价一直非常疲软。大家知道，一直到现在，每年进深圳的人口都在50万以上，深圳现在反过来，要买房子，最近深圳有一些项目很有意思，房子都在几千万以上，必须交五六百万搬个小板凳坐那排队，第二天天亮才能进去看房，人口的增加对市场的支撑特别重要。
