房地产行业专题研究：挖掘行业及企业数据判断未来地产竣工节奏

　　统计局工程数据表明公布竣工面积水平偏低，修正后过去三年规模接近14 亿

    平米根据统计局数据，停工面积在销售景气度差的年份会显著提高（如08、14 年停工/施工为5%），而15 年之后景气度维持较好水平的情况下停工率屡创新高，结合销售与竣工面积比例的偏差、房地产行业竣工与建筑行业竣工面积增速的偏差，综合来看，我们认为实际的竣工数据存在低估。我们通过修正停工率（15-18 年平均水平调低至2.5%，与09-13 年水平持平）使竣工面积水平回到合理水平，预计15-18 年的平均竣工面积为13.65 亿平米。

    将销售分拆结构拟合竣工需求规模及预测未来变化趋势，预计20、21 年竣工需求增速分别为10.4%，5.9%

    近些年竣工滞后销售时间逐步拉长，总结下来现房销售比例下降、三四线占比提升以及精装修比例提高是主要原因。我们将销售分拆为：现房、一二线期房、三四线期房三部分，通过调节滞后时间来拟合销售与竣工关系趋势，得到一组历史验证精准的指标，并由此判断19、20、21 年实际竣工需求同比增速分别为0.2%，10.4%和5.9%，20 年为主要释放阶段，而季度的拐点位置在19 年Q3，高点在20 年Q1 和20 年Q3。

    头部房企竣工拐点在18 年，19 年竣工面积加速上升，历史规律表明头部企业拐点位置领先行业1 年

    头部企业竣工面积增速趋势基本领先行业实际竣工需求（销售拟合）1 年左右，且增速水平高于行业平均增幅。

    　　房企竣工增速从18 年开始拐头向上，18 年增幅37.5%，19 年公布竣工计划企业口径增速扩大约10 个百分点，对于行业而言将传递至19、20 年。当前行业已售未结算资源规模充足率处于历史高位，在建面积覆盖竣工面积比例为4.1 倍，处于历史高位，预计未来两年企业为维持业绩的稳定增长，实际竣工规模将不断攀升。

    投资观点：利好地产开发企业、物业管理企业与中下游行业需求

    竣工端需求从19 年3 季度开始回升，预计将会维持到2021 年。首先利好开发企业，业绩结算规模将实现稳定增长，对于周期的抵抗能力强，推荐业绩增速较快的中南建设、阳光城、金地集团、万科A、蓝光发展等，港股推荐融创中国、中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团。其次利好地产产业链上竣工阶段带动需求上升的行业和企业，包括物业公司，特别是过去几年母公司销售增速快的企业。

    风险提示

    　　施工端供给侧改革影响及金融环境收紧影响行业整体竣工节奏导致最终结果不达预期。