房地产行业研究：毛利润率下降4% 城市运营能否让金茂突破窘境？

核心观点：

    一。 未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显虽然金茂当前受溢价影响不是很明显，但我们进一步分析发现，金茂往期拍得的高价项目中，多数项目因未能达到预期售价而推迟入市，这意味着，未来两三年内随着金茂的限价项目相继入市并进入结转阶段，限价的影响会日益凸显。

    二。城市运营或将逆转金茂未来的毛利润率

    城市运营让金茂拥有独特的拿地模式，且由于布局城市运营的先发性，金茂已拥有大量低成本的土地储备，这些土储能在未来分批次获取。因此，在金茂高端精品产品售价承压之时，土储上的核心竞争力仍能使金茂的产品溢价具备一定弹性调节空间。

    三。金茂的城市运营目前未到真正爆发阶段

    至2019 年6 月，金茂已累计获取16 个城市运营项目，但是目前的城市运营项目中实际落地的项目并不多。16 个城市运营项目中，真正落地的项目仅9 个，并且其中5 个城市运营项目在今年才刚实现首批土地获取。这意味着金茂的城市运营仍处于前期的加速落地阶段。