从行业红利到公司红利 探索正荣地产（6158.HK）等新一线房企投资价值

原标题：从行业红利到公司红利，探索正荣地产（6158.HK）等新一线房企投资价值

　　最近，融创中国的董事长孙宏斌在演讲中做了几个预测，2个数字引起了市场关注：一个是16万亿，孙宏斌认为未来几年房地产市场仍将维持16W亿以上的规模，市场转向存量市场；另一个是30%，他认为5年后TOP5市占率能从15%上升到30%。

　　孙宏斌的判断显然得到多数业内人士的认同，揭示的趋势便是：在存量市场中，集中度不断提升。若头部市占率未来5年翻倍情况下，这意味着TOP30房企仍存在结构性的投资机遇，下面便来看看有哪些企业值得投资者“押注”？

TOP10洗牌大局已定，下一步锁定TOP30？

　　2015年，受到政策收紧以及经济周期双重影响，房地产正是开启洗牌加速期。从下面的销售规模TOP10的企业可以看出，行业前十规模的名单以及排名正是从2015年开始发生剧烈洗牌，2017年后，TOP5的格局逐步稳定，而到了今年TOP10格局最终成型。

　　受益于地产三年小周期的弱化，行业为中小房企提供了弯道超车的时间和空间，推动了行业的“轮动效应”，TOP10-30开启了新的一轮洗牌加速期。

　　下图可以看到，2015-2017年，TOP10规模格局加速推动了，中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK)、新城控股(601155.SH)等一批巨头释放出巨大的成长性。

　　而到了2017年后，TOP10房企中，除了仍然向TOP5发起冲击的新城控股和融创中国，其他TOP10房企增速开始放缓。

　　值得注意的是，期间中型房企纷纷向千亿规模冲击，为此跑出了一批新晋的规模房企，这一批房企的2014-2018年以来的复合增速远远超过了过去的一线房企。TOP10房企的优势逐渐稳固，而这些新晋房企通过规模的冲刺逐渐霸占了TOP10-30的阶梯。

　　正如滨江集团(002244.SZ)、中梁控股(2772.HK)、正荣地产(6158.HK)、中南建设(000961.SZ)、融信中国(3301.HK)、阳光城(000671.SZ)等等这一批企业，由于出色的成长性被市场称为新一线房企，而这类房企从2018年开始进入成长性的释放期，因此它们在二级市场表现出的投资受益也在最近两年，逐渐超过了一线巨头。

　　过去2015-2017年间，房地产行业最优的投资策略是选择TOP5以内的龙头企业，如恒大，3年间复合增速达到119.1%。但随着TOP5乃至TOP10的格局在2018年之后趋于稳定，一线房企的增速开始相对下降，相对应的，在TOP11-30规模区间的新一线房企则表现出则相对更好的成长性。

　　因此可见，2018年以来，也许最优的投资策略便是选择“押注”在那些高周转，且有可能实现梯队跃升的新晋房企。那么，这些新一线房企中，哪些企业更具优势？

　　进入存量时代：从行业红利到公司红利

　　2017至今，中型房企能够“后来居上”的行业因素有两个：