从行业红利到公司红利，探索正荣地产（6158.HK）

　　最近，融创中国的董事长孙宏斌在演讲中做了几个预测，2个数字引起了市场关注：一个是16万亿，孙宏斌认为未来几年房地产市场仍将维持16W亿以上的规模，市场转向存量市场；另一个是30%，他认为5年后TOP5市占率能从15%上升到30%。

　　孙宏斌的判断显然得到多数业内人士的认同，揭示的趋势便是：在存量市场中，集中度不断提升。若头部市占率未来5年翻倍情况下，这意味着TOP30房企仍存在结构性的投资机遇，下面便来看看有哪些企业值得投资者“押注”？

　　TOP10洗牌大局已定，下一步锁定TOP30?

　　2015年，受到政策收紧以及经济周期双重影响，房地产正是开启洗牌加速期。从下面的销售规模TOP10的企业可以看出，行业前十规模的名单以及排名正是从2015年开始发生剧烈洗牌，2017年后，TOP5的格局逐步稳定，而到了今年TOP10格局最终成型。

　　受益于地产三年小周期的弱化，行业为中小房企提供了弯道超车的时间和空间，推动了行业的”轮动效应“，TOP10-30开启了新的一轮洗牌加速期。

　　下图可以看到，2015-2017年，TOP10规模格局加速推动了，中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创中国（1918.HK）、新城控股（601155.SH）等一批巨头释放出巨大的成长性。

　　而到了2017年后，TOP10房企中，除了仍然向TOP5发起冲击的新城控股和融创中国，其他TOP10房企增速开始放缓。

　　值得注意的是，期间中型房企纷纷向千亿规模冲击，为此跑出了一批新晋的规模房企，这一批房企的2014-2018年以来的复合增速远远超过了过去的一线房企。TOP10房企的优势逐渐稳固，而这些新晋房企通过规模的冲刺逐渐霸占了TOP10-30的阶梯。

　　正如滨江集团（002244.SZ）、中梁控股（2772.HK）、正荣地产（6158.HK）、中南建设（000961.SZ）、融信中国（3301.HK）、阳光城（000671.SZ）等等这一批企业，由于出色的成长性被市场称为新一线房企，而这类房企从2018年开始进入成长性的释放期，因此它们在二级市场表现出的投资受益也在最近两年，逐渐超过了一线巨头。

　　过去2015-2017年间，房地产行业最优的投资策略是选择TOP5以内的龙头企业，如恒大，3年间复合增速达到119.1%。但随着TOP5乃至TOP10的格局在2018年之后趋于稳定，一线房企的增速开始相对下降，相对应的，在TOP11-30规模区间的新一线房企则表现出则相对更好的成长性。

　　因此可见，2018年以来，也许最优的投资策略便是选择”押注“在那些高周转，且有可能实现梯队跃升的新晋房企。那么，这些新一线房企中，哪些企业更具优势？

　　进入存量时代：从行业红利到公司红利

　　2017至今，中型房企能够”后来居上“的行业因素有两个：

　　1.”去周期化“导致 市场保持平稳增长，中企业避免了类似2015-2016年的周期调整。同时，由于调控政策限制，房企间大量项目实行合营合作等形式开发，市场上可供企业参投、并购的项目较为充裕。中型房企的生存环境整体趋于平和；

　　2.稳定的融资环境。2017-2018年期间，实现规模上弯道超车的中型房企，都具有两个特点：高周转和高杠杆，其中融资成为了关键。但是随着2019年开始，房企融资环境不断收紧，意味着中小企业通过上杠杆来实现规模超越的”窗口期“逐渐关闭。

　　总体而言，房企撬动高周转一共有三个杠杆：1.债务杠杆，即融资能力；2.经营杠杆，即运营能力；3.权益杠杆，即收并购或参投能力。目前融资收紧趋势下，运营能力成为未来房企洗牌格局中最为重要的因素。

　　这也意味着，房企资金流周转从过去的融资驱动过度到以运营驱动，也就市场目前所说的后高周转时期。而运营看的是布局和土储质量，以及品牌、产品、服务等综合竞争力。

　　从总资产周转率上看，TOP11-20的企业之中分化十分明显。其中融信中国、中国奥园、金科股份、正荣地产等几家企业总资产周转率在行业中排名提升最为明显。

　　从库存周转率上看，2018-2019年间，排名也在加速交替，体现出以运营能力驱动的洗牌在加速。而库存周转率优于同梯队，且产生快速提升的同样也是融信中国、正荣地产、中梁控股等几家企业。

　　由此可以锁定，目前在运营能力指标上，排名处于行业前列且呈现上升趋势的新一线房企有融信中国、正荣地产及中梁控股。这三家公司值得投资者关注，未来有望进一步受益于TOP11-20的洗牌。

　　新一线房企典型范例研究：正荣地产

　　如果进一步分析，可以发现上述企业具备同样的特征：先通过规模达到千亿达到弯道超车，然后赴港完成上市融资，最后快速整合资源，成功将运营力提升为核心竞争力。