房地产行业研究：6月行业继续恢复 料房价继续上涨

　　事件

    　　近日，国家统计局发布了《2020 年1—6 月份全国房地产开发投资和销售情况》。1—6 月份，商品房销售额66,895 亿元，同比下降5.4%。商品房销售面积69,404 万方，同比下降8.4%。全国房地产开发投资62,780 亿元，同比增长1.9%。房地产开发企业到位资金83,344 亿元，同比下降1.9%。

    　　评论

    　　6 月商品房销售恢复情况良好：①6 月单月销售面积增速、销售额增速较5 月有所回落但仍然为正，分别为2.1%、9.0%，增幅相比5 月分别下降了7.5pcts、5.1pcts。6 月单月销售额增速超过销售面积，平均房价上涨。②1—6 月商品房累计销售面积、销售额同比下降8.4%、5.4%，降幅比1—5 月份收窄3.9pcts、5.3pcts。

    　　③中部地区6 月单月销售额4,284 亿元，同比下降4.4%，转为负增长，增幅较5 月下降12.8pcts。

    　　6 月开发商开工意愿强烈，新开工面积达2.8 亿方：6 月房屋新开工面积28,003 万平方米，同比增长8.9%。

    　　单月新开工面积达到2015 年以来最高位，表明随着疫情稳定房企开工能力恢复，市场交易回暖，房价上升，房企开发意愿强烈。预计后续新开工面积增速仍然为正但绝对值不高，原因是2019 年以来房企新开工计划始终处于满负荷状态，增速受到开工能力限制。1—6 月房屋新开工面积97,536 万平方米，累计同比下降7.6%，降幅收窄5.2pcts。因为新冠疫情耽误的1-2 个月的开工量难以追赶，预计2020 年新开工将录得负增长。

    　　1—6 月全国房地产开发投资累计同比增速首次回正；6 月房企拿地积极：①6 月全国房地产开发投资16,860亿元，同比增长8.5%，由于施工、拿地和新开工单月情况较好。1—6 月全国房地产开发投资62,780 亿元，同比增长1.9%，疫情以来首次回正。②中部地区累计开发投资仍较弱，同比下降4.8%；东部、西部和东北部地区累计开发投资分别同比增长2.3%、7.6%、1.0%。③ 6 月单月，商品房施工面积增速回正，同比增长11.4%，土地购置费保持正增长，同比增长8.7%。④6 月单月，房地产开发企业土地购置面积同比增速（+12.15%）比土地成交价款同比增速（+4.22%）高，房企拿地较上月积极。

    　　融资端持续宽松，金融机构对房企支持充分：①到位资金回暖，6 月单月值维持高增长，同比增长13.2%。②6—7 月定金及预收款维持高增长，同比增长15.2%，增幅相比5—6 月份增加8.6pcts，符合预期。③1—6 月累计开发贷款、按揭贷款增速回正，分别同比增长3.5%、3.1%，主要因为6 月单月值增长较快。④6 月单月开发贷款、按揭贷款分别同比增长20.3%、19.3%，增幅较5 月提升11.1pcts、4.3pcts。并且6 月按揭贷款增速（19.3%）已经高于定金和预收款增速（15.2%）。说明6 月银行发放开发贷款、按揭贷款的速度继续加快。

    　　投资建议

    　　我们认为全国房价上涨可以持续，房企存货质量提升周期对股价的推动是持续的，我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。并且我们认为头部房企的市占率提升将带来超额收益。看好万科A、保利地产、金地集团、中南建设、金科股份。

    　　风险提示

    　　房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。