中指报告：3月商业地产部分企业布局扩张 行业变

　　随着国内疫情也逐渐被控制，各行业正有序恢复生产工作，商业地产行业的变革也被推进快车道。中指研究院从商业地产市场表现以及典型房企动态进行解析，分析2020年3月在疫情影响下的商业地产行业环境。

　　市场表现

　　商业地产新房市场，1-2月，全国投资、新开工、销售同比均下降。

　　从供应端来看，全国商业地产开发投资额、新开工面积同比均下降。2020年1-2月，全国商业地产开发投资额为1529亿元，同比下降22.9%，降幅较上年同期扩大17.5个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为15.1%，较上年同期收窄1.3个百分点。2020年1-2月，全国商业地产新开工面积为1179万平方米，同比下降52.8%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.4%，较上年同期收窄1.9个百分点。

　　从需求端来看，全国商业地产销售面积同比降幅较上年同期大幅扩大。2020年1-2月，全国商业地产销售面积为619万平方米，同比下降46.6%，降幅较上年同期扩大32.4个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为7.3%，较上年同期收窄0.9个百分点。

　　商业营业用房方面，开工销售比下调，市场供过于求态势有所缓和。2020年1-2月，全国商业营业用房新开工面积为875万平方米，销售面积为453万平方米，开工销售比由上年同期的2.12下调至1.93。具体来看，商业营业用房供需两端均同比有所下降，但由于供应端下降更快，市场供过于求态势有所缓和。

　　办公楼方面，开工销售比下调，市场供过于求态势有所缓和。2020年1-2月，全国办公楼新开工面积304万平方米，销售面积166万平方米，开工销售比由上年同期的2.25下调至1.83。具体来看，办公楼供需两端均同比有所下降，但由于供应端下降更快，市场供过于求态势有所缓和。

　　商业地产土地市场方面，1-2月全国300城商办用地供需两端呈相反趋势，城市间分化依然较大。全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比下降。从供应端来看，2020年1-2月，一线城市商办用地供应量同比大幅上升，增幅超150%；二线城市商办用地供应量同比较为平稳、三四线城市下降。从成交端来看，2020年1-2月，二城市商办用地成交量同比有所下降，一线城市及三四线城市商办用地成交量同比上升，其中一线城市同比增幅超150%。从推出成交比来看，2020年1-2月，一线、二线城市商办用地推出成交比上升，三四线城市有所下降；其中，二线城市商办用地推出成交比最高，一线城市其次，三四线城市最低。从溢价率来看，2020年1-2月，一线城市商办用地溢价率较上年同期下降；二线、三四线城市则较上年同期上升，其中三四线城市仍然保持较快上升速度。整体来看，2020年1-2月，全国商办用地市场供应面积同比下降，成交面积同比上升；市场供大于求的态势有所缓和。从各线城市市场情况来看，一线城市市场降温显著，二线、三四线城市有所升温，其中三四线城市热度仍然领先。

　　房企动态及简析

　　佳兆业商业轻资产扩张：进驻郑州，布局华中

　　3月10日，据佳兆业商业官网信息，佳兆业商业集团成功获取郑州京莎广场项目。此为佳兆业商业农历新年后的首发轻资产项目，集团业务成功进驻郑州。

　　佳兆业商业近期在华中区域市场布局不断，2020年1月12日佳兆业商业集团轻资产业务签约湖南郴州福莱森商业广场项目。而此次郑州项目的成功获取，进一步深化了集团在华中区域市场的战略布局，为实现2020快速规模化发展迈出了重要一步。

　　中指点评：此次郑州项目的成功获取，是佳兆业商业“纷享美好生活”理念的又一次全新落地，也是佳兆业商业集团轻资产业务和佳纷系品牌相互融合、互相促进的又一重大进展。积极开拓轻资产运营业务，已经成为国内主流商业地产企业的共识。依托于品牌、管理与资产证券化，轻资产运营不仅能带来高毛利率和稳定现金流，而且正成为商业地产企业规模扩张的重要途径。

　　黑石集团拟私有化SOHO中国

　　3月9日，据外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判。3月11日，SOHO中国针对私有化传闻发布公告：公司正在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（潜在交易），其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。近几年SOHO中国陆续抛售资产，但不同于以往部分资产的抛售，此次SOHO中国可能拟以公司名义进行私有化。