任泽平：疫情下房地产行业何去何从？

　　随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求，房地产销售、投资和融资的影响，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。　　

　　集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势，2016年930调控以来进一步提速

　　2011-2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1.5、2.7和3.2个百分点，而2017-2019年分别加速至3.3、9.2和12.9个百分点。

　　疫情之下，行业加速分化，集中度短期大幅提升

　　2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10.0、11.0和7.8个百分点。主要有两方面原因。第一，疫情考验房企资金链，占资金来源50%的销售回款减少、资金支出2/3的刚性支出仍然可观。抗风险能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，节后65天内共84家房地产开发企业破产清算，同比增加25.3%，均为地方中小房企。第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度，销售受疫情冲击相对小。2020年1-3月TOP10、50和100房企，销售金额平均同比增速递减，分别为-15.7%、-28.7%和-37.2%；而销售均价平均同比增速递增，分别为-1.8%、3.3%和4.1%。

　　随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年，预计全国商品房销售金额15.3万亿元，同比小幅回落4.1%。而公布销售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9.5%，预计市占率比2019年提升6.5个百分点。

　　疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。

　　首先，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加优质土地供应。大房企抓住拿地窗口获取优质土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金额TOP100房企中，排名前20拿地总金额占比29.9%，较2019年提升2.3个百分点。此外，疫情加速小房企退出，大房企顺势并购。2020年一季度，房地产行业并购金额368.6亿元，同比增长702.4%。第二，疫情使居民更注重居住品质。品牌房企的项目在产品定位、户型设计、配套设施、园林绿化、建筑质量、物业服务等方面均具有显著优势，去化更容易、溢价更明显。

　　其次，疫情后的政策和行业环境，有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。第一，疫情后房企融资的流动性环境改善，但房地产金融政策仍将保持“连续性、一致性和稳定性”，各融资渠道难以显著放松。一是开发贷、信托融资、信用债、海外债等主要渠道均有较高门槛，大房企融资渠道更丰富；二是大房企低成本融资通道更通畅，抵押物充足、信用资质更好，融资利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企为例，2016-2018年，前10名平均综合融资成本分别为5.4%、5.3%、5.7%，显著低于后10名的8.1%、6.7%和7.1%。第二，大型房企在拿地、建安、融资和管理成本上具有全方位优势，其项目能在满足一定投资回报基础上腾挪更大的让利空间。疫情后“房住不炒”基调不变，刚需和改善购房者决策审慎、价格敏感度高，大型房企项目性价比优势凸显。第三，疫情加大了单一市场波动风险。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25%。大房企项目多、布局广，可灵活调整销售安排、有效对冲单一市场风险。疫情后住房需求平稳释放，区域市场容量有限、竞争压力增加。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。百强房企2019年销售数据统计分析显示，销售金额和布局城市数量显著正相关，且每多布局一个城市、销售金额增加30.1亿元。

　　历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力，推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平。

　　政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等；在需求端适度修正不合时宜的调控措施，赋予地方更大自主权，因城施策支持刚需和改善。三是可建立房地产调控模范房企指标体系，推广标杆房企经验。

　　企业经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级。一是优化拿地，以降低风险、提高周转、控制成本；二是升级产品，更好地匹配市场需求；三是创新营销，推广和完善线上全流程营销。

　　风险提示：疫情引发全球金融危机和经济衰退、房地产政策超预期收紧、房地产市场超预期回落等

　　目录

　　1  疫情之下，行业集中度短期大幅提升

　　1.1 2017年起房地产行业集中度提升明显加速

　　1.2 疫情促使小房企加速退出，大房企市占率跳升

　　2  疫情之后，市场总量平稳，大房企销售规模和市占率将持续提升

　　3  五大核心竞争优势保障大房企规模稳定增长

　　3.1 疫情直接强化大房企的土储和产品优势

　　3.2 疫情过后的政策和行业环境，将有利于大房企充分发挥融资、布局和成本优势

　　4  启示与建议

　　4.1 房地产政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展

　　4.2 房企经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级

　　正文

　　1 疫情之下，行业集中度短期大幅提升

　　1.1 2017年起房地产行业集中度提升明显加速

　　集中度持续提升是我国房地产行业近十年来的显著特征。2019年，前10强、前20强、前50强、前100强房企市占率分别高达28.4%、40.5%、59.7%和74.2%，2010年仅为9.4%、12.6%、16.0%和16.4%。其中，前10强房企市占率提升速度最快，年均增长率高达2.1个百分点；前21-50强房企次之，年均增长率1.8个百分点；前11-20强、前51-100强房企依次分别为1.6和1.0个百分点。