行业透视 | 从待售面积看286个地级市城乡库存差异

　　在整体库存减少的大背景下，各城市间的库存压力怎样分布？哪些区域库存压力处于高位？哪些处于低位？各城市城乡二元之间库存压力是否存在显著的差异？未来有哪些机会城市值得关注？

　　◎  作者 / 马千里、邱娟

　　在“房住不炒”的总基调下，全国各地去库存计划稳步实施，商品房待售面积持续降低。截止2018年底，全国商品房待售面积（竣工未售面积）52414万平方米，占当年全国商品房销售面积171654万平方米的30.5%，较2017年末下降了4.3个百分点，全国性库存压力得到显著缓解。在整体库存减少的大背景下，各城市间的库存压力怎样分布？哪些区域库存压力处于高位？哪些处于低位？各城市城乡二元之间库存压力是否存在显著的差异？未来有哪些机会城市值得关注？本文将就这些问题一一解答。 [注：本文计算中使用的库存指标为狭义库存，即已竣工未售面积，在统计局中通常以待售面积命名。]

　　1

　　区域分布：东北区域库存压力依旧巨大

　　长三角城乡库存普遍低位

　　通过《中国城市统计年鉴2018》中公布的相关库存数据测算，286个地级市中有近七成城市库存销售比（以下简称库销比）低于0.5，库销比超过1的压力型城市仅占一成，从两个数据对比也可看出大部分城市库存已经降至较低位。就区域来看，目前库存压力较大的城市高度集中在东北三省，据统计东北24个地级城市中有一多半城市库销比超过1，尤其是吉林的松原（楼盘）、四平、辽源、黑龙江的绥化、辽宁的阜新（楼盘）5个城市库销比均超3，库存压力巨大。当然，除了东北区域，内蒙古、甘肃、山西、宁夏部分城市库存也居于高位，存在较大的去化压力。

　　待售面积极低、库存告急（库存销售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域，典型如河北沧州（楼盘），已竣工未售量仅占当年商品房销售面积的4%，另外安徽的阜阳、蚌埠等城市也不及10%。以二季度土地市场较热的阜阳为例，受益于产业转移的影响，加之较大的人口基数，阜阳商品房销售面积大幅增加，2018年全面商品房销售面积高达1046.5万平方米，同比2017年上涨22%，加之竣工率不足5%，种种因素叠加之下使得待售面积处于历史低位，截止2018年末，待售面积仅43.4万平方米，对于一个拥有809万常住人口的城市来说，这几乎微不足道。此外，四川（楼盘）、河南、江西的部分城市可售面积也严重不足，供应的严重不足可能会导致房价进一步上涨。

　　总的来看，经济发展水平较高、收入水平较高的城市由于需求较为旺盛、购买力较强，库存压力相对不大，这种现象在长三角区域表现最为突出，低库存也为这些城市带来了更大的房价上涨压力；而产业衰退、人口外流较为严重的东北三省城市，需求和购买力双双受限，使得库存压力相对较高。

　　进一步细化到市辖区、郊县两个层面来看也是如此：

　　1，高库存压力市区、郊县均集中在东北地区

　　无论是市辖区还是郊县，库存压力最大的城市均集中在东北地区，其库销比TOP20城市中均有14个城市位于东北三省。尤其是四平、七台河、松原、鸡西等城市，市区、郊县库销比均在全国前20之列，这些城市不仅市区面临需求减退、库存高企的压力，就连本应成为新增长点的郊县也动力不足，市场投资过剩、去化困难的问题已经开始显现。

　　值得一提的是，北京（楼盘）市区库销比达到2.39，也位于前20之列，其主要原因是近年来北京商品房市场成交规模显著收缩所致，实际待售面积并不高。

　　2，棚改货币化化解中西部三四线库存，长三角库存压力普遍无虞

　　至于库存压力较小的城市，无论从市辖区层面还是郊县层面，均高度集中在河南、湖北、四川、山西等中西部三四线城市，并且TOP20城市库销比多低于0.1。尽管这些城市人均收入水平不高，但是在棚改的推动下，需求被激发，销售去化速度明显加快，使得去化压力处于较低水平。

　　从区域层面来看，长三角城市群库存压力普遍处于较低水平，其包含的41个城市中，除上海（楼盘）和泰州（楼盘）库销比大于1之外，其余39个城市市辖区库销比均小于1，并且多处于0.3之下（库存低位警戒线），去化速度较快，房企可重点关注。

　　2

　　城乡差异：市辖区整体去化优于郊县

　　江浙高收入城市城乡去化压力更为接近