全面进入买方市场，行业四变一不变
“不降价的房企可能卖不动。”
这是五矿地产董事长何剑波在2020观点年度论坛上的论断。受疫情影响，本次论坛在线上进行。
我认为，长周期将成为楼市新常态，以价换量将标志着买方市场全面到来。顾客至上的上帝体验不会昙花一现。
房地产业从“三高一低”转变为“三低一高”过程漫长，以价换量将是新常态。而从深层次看，城镇化进程、土地供求、产品设计、商品房销售、物管服务等维度都能印证。
行业信心不变：前景光明，城镇化还有10个点
截止到2019年12月份，全国商品住宅开工的库存大概在29.4亿平方米，平均去化周期在23.5个月，疫情将加速行业洗牌。
中国银行业协会首席经济学家 巴曙松
中国银行业协会首席经济学家巴曙松分析，2019年公告破产的房企达528家，到2020年1至2月，已经公告破产的房企是100家，照此估算今年房企破产总数大概在600-700家。
但辩证来看，相比于我国10万家房企，破产数字不值一提。行业前景向好，有诸多数据支撑：
我国的城镇化进程还有10个点，初步计算大概涉及1.4亿人。而从家庭套数比看，我国在房改之处大概是0.7，即每个家庭不足一套房。目前水平大概是1—1.1之间，而美国、日本目前基本在1.5左右。
另外，老旧小区的改造以及换房改善带来的增量需求都是房地产业的未来发展空间。
旭辉控股CEO 林峰
旭辉控股CEO林峰认为，2019年全国商品房销售额接近16万亿，行业已经阶段性见顶。由于房价每年还有一个自然的小幅增长，总价不如交易总量、供应套数能更准确地反映出行业的顶部。
林峰坚定认为行业前景无忧。一是国运仍在上升，宏观经济发展空间巨大。二是房地产业如同大海，哪怕是负增长也需要相当长的时间才会枯萎。
土储策略之变：政策松动，拿地仍需谨慎
拿地是住房产品的源头，也是房企盈亏最重要的环节。消费偏好、市场定价等后端环节将倒逼房企改变拿地策略。
今年1-2月，全国多地土拍价格上涨，确立了升温趋势。背后原因主要有三点：
一是不少企业受限于2019年的整体行情，没有及时将投拓预算用于拿地，造成2020年加速补充土储的心态。
二是行业加速洗牌，资金充裕的房企希望弯道超车。
三是地方政府财政压力，对土地依赖程度上升，优质地块将更多地被出让。
何剑波判断，政府财政预算赤字率突破3%的空间不大，2020年土地出让及优质地块或将增加。同时，针对房企的拿地政策也将易松难紧。拿地成本低的项目和房企拥有定价主动权。
林峰认为，当前市场下房企会转变土储观念。
过去的观念是，土储就是规模，规模就是地位。现在进入长周期，有些土储可能一两年不增值，叠加财务成本后会造成严重亏损。合理的土储应不低于1.5年，不超过2年，土地周转率一年能去50%，这是一个安全值。
土储是一把双刃剑，考验企业的资金、运营、销售实力，更考验企业智慧。
物业使命之变：从看家护院到智慧服务
如果说2016年的牛市是一次全国范围内的房地产经济普及教育，那么本次疫情就是全国范围内的住房安全与健康教育。它主要包括物管服务、产品设计与社会公共服务保障等。
“我们管理的武汉小区确诊病例占比仅仅是武汉整体水平的五分之一。”
花样年控股集团有限公司执行董事、董事局主席兼首席执行官 潘军
这是花样年控股集团有限公司执行董事、董事局主席兼首席执行官潘军公布的数据。
花样年旗下物业管理武汉业主约有21.16万人，确诊病例占比约9.12（万分比）；
管理的湖北业主约有43.48万人，确诊病例占比约4.94（万分比）；
管理的全国业主约有611.6万人，确诊病例占比约0.45（万分比）；
上述数据远低于同地区的平均水平。这次疫情期间，类似花样年旗下彩生活这种优秀物业比比皆是。
这次疫情深刻改变了业主与物业公司的关系，让业主认识到，物业所做的不再是打扫卫生和看家护院的基础保障工作。
