万科夺魁，上市潮涨中行业日益壮大

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国物业服务企业运营表现报告》。

2019年，数量众多的物业企业在资本市场上大放异彩，如今正是“黄金时代”。

延续2018年主板上市潮，上市物企快速增加，全年共10家物业公司完成主板上市，其中，港交所8家、A股市场2家。截止2020年3月12日，在港交所等待IPO的物业管理公司还有7家，房企分拆物业上市的热潮空前高涨。

探究物管公司上市潮的源头，可以大致归为两点：首先，资本市场逐步认识到物业公司的价值，有房地产背景的物业公司明显高于其母公司的估值水平，这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了充足的动力。

其次，作为劳动密集型公司，“规模”仍是目前一众物管公司所追逐的命题。对规模和市占率的诉求不断增大，希望早日借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。

过往物管行业在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。近年来，随着资本推动发展、政策的放开和支持，一批优秀物管公司出现在人们视野之中。一时间并购频现，行业集中化趋势开始显现，分化格局亦逐渐清晰。

对此，观点指数研究团队就综合物业运营、管理、品牌、创新等各项指标和能力，评选出TOP20物业服务企业。其中，头部企业服务面积已突破10亿平方米，而2019年中通过资产重组实现质变的招商积余、大搞增值服务的绿城服务，坚持社区服务平台转型的彩生活等企业名列前茅，行业发展各自精彩。

当前，物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓的情况下，被认为是资本、房地产行业发展的新支点。

面对物业蓝海的巨大吸引力，无论房企分拆物业公司还是第三方物管公司都在加快IPO节奏，2020年物业江湖竞争势必更加激烈。

上市潮持续推进，行业板块日益壮大

回望2019年，物业公司上市进入集中爆发期，滨江服务率先成为首家成功登陆资本市场的物业公司，奥园健康、和泓服务等相继上市。

以香港资本市场为例，2019年在香港上市的8家物管公司，占2019年香港全部IPO总数183家的4.37%；募资方面，除去A股上市的新大正外，2019年新上市8家物业管理企业共募集资金82.4亿港元，平均每家募资近10.3亿港元。

募资最高的是保利物业，为45.79亿港元，最低的是和泓服务，募资额为7710万港元。

物业管理板块无疑是2019年最大赢家之一，在恒生指数全年涨幅9.41%背景下，于香港上市的20家物业股取得了全年平均45.82%涨幅。

最为瞩目的新城悦累计涨222.23%、永升生活服务累计涨幅198.85%。由此可见，物管行业的潜力不断被资本市场发掘，其价值将进一步显现。

数据来源：公开资料、观点指数整理

细看2019年上市的10家物管公司，其中6家达到在发行价之上、3家在发行价之下。在发行价之上的6家，平均涨幅为22.93%，涨幅最大的是奥园健康，为42.47%；而跌破发行价的物业公司有3家，平均跌幅为22.61%，其中跌幅最大的是鑫苑服务，为49.29%。

若以不同背景来梳理上市物业服务企业在资本市场的表现，具有头部房地产开发企业背景物业企业普遍年内股价涨幅较高，而母公司开发能力不强或独立第三方物业服务企业的股价多数出现下跌。