政策红利叠加投资客逐浪而起 深圳楼市滚烫

　　2019的深圳楼市，特立独行，以“小阳春”开局，以“暖冬”收尾，走出相对于其余一线城市全然不同的曲线。

　　12月12日中午，市场消息显示，深圳市住房和建设局证实，该市已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。与此前不久的豪宅税减免类似，政策只是微调，却足以给敏感的深圳楼市添一把柴火，维持市场温度。

　　担忧楼市继续看涨急于“上车”的刚需一族，和动辄千万资金游走于数个豪宅盘的财富精英，构成了深圳楼市火爆的最重要的底色。独一无二区域位置、政策利好，和经济基本面，则成为楼市走强的动力。

　　机构统计数据显示，11月深圳二手住宅成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。交易放大之后，价格开始抬头向上。

　　楼价居高不下且再现上涨趋势，寄托的是人们对城市前景的看好。数位投资客、刚需族告诉第一财经记者，购房决策与深圳这座城市的天然禀赋及发展势头分不开。

　　另一面，担忧和质疑始终存在。第二产业的外迁、社会消费品零售总额与城市地位的倒挂、高非户籍人口比例与低落户门槛的反差等等问题，都对深圳的高房价构成拷问。“来了就是深圳人”背后，是“居不易”的无奈。

　　当下，深圳楼市整体去化水平仍未恢复到历史最高水平，但局部趋热再现。市场，又行至方向选择之关键节点。

　　热门刚需盘几近断货

　　不到一个月时间，刘鑫犹豫是否入手的宝安区花样年花郡、花样年花乡的均价，普遍上涨了一万元左右。

　　“周边配套很成熟，但一层楼十余家住户，住着逼仄又压抑，像个‘小笼子’。”作为急于入市的刚需客，他略显无奈，因为整个宝安中心板块，很难找到类似于花郡这样配套较齐全且总价在500万以下的两室一厅。

　　坐上宝安区“网红”楼盘这把交椅的花样年两大楼盘，因成熟的配套、首付百万左右、月供一万二左右，刚需客“踮踮脚”就能承担，为它积聚了不少人气。

　　曾经嫌弃这两大楼盘密度过高的刘鑫，如今看着楼面价奔着10万元/平方米而去，感慨自己贻误了好时机。更为关键的是片区几乎没有楼盘放出来。

　　“花样年花郡现在只有一套两室一厅，总价520万的盘放出来，业主并不着急卖。”沿街的一家中介机构负责人告诉第一财经记者，业主在半月前还曾经上调了50万。

　　据了解，宝安、南山的房源受豪宅税减免政策直接刺激，热点区域基本处于无盘可卖状态。市场热度向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域传导，轮动效应明显且迅速。

　　作为深圳交易量常年位居前三的二手楼盘，龙岗区龙珠花园在刚需客群中有着很高的知名度。虽然该盘是20年前流行的卧室出阳台、楼间距小等陈旧港式设计风格，但每平方米单价仅三四万元，再辅以临地铁、较成熟的生活配套，成为刚需客“上车”的重要选择。

　　“我们门店是公司中龙岗片区的销售冠军，几乎每天能卖出一套房。11月卖了近30套，差不多是今年三个月的销售总量，且热度还在持续。”位于龙珠花园小区入口处的一家房产中介门店的负责人告诉第一财经记者，豪宅税减免之后，龙珠花园的置换需求被调动，这个片区在11月迎来年度最高成交量。

　　据深圳贝壳研究院数据显示，300万-500万元物业成市场主流，占比43.6%，刚需主导市场。

　　类似现象在一手住宅项目上也有体现。比如光明区的刚需项目龙光玖龙台于11月底推出，认筹1300多批，线上选房1分钟内售罄。

　　入手了该楼盘的何成回忆起当天抢房的过程，兴奋之情溢于言表。“光明区这两年的市政配套和商业配套不错，每平方米均价不足五万，一推出基本处于‘秒光’状态。”他告诉第一财经记者，身边不少朋友当天遗憾落抢。

　　根据中原地产提供的网签数据显示，11月深圳新房住宅网签3196套，环比上升20.33%。一手住宅整体开盘去化约47.4%，较上月有所上升。

　　投资客逐浪而起

　　相比刚需购房者，深圳楼市里蛰伏着的投资者，对政策利好反应最为敏感。如果说刚需客群的热情在11月豪宅税政策出台之后得到引爆，那么投资客的热情几乎贯穿了整个年度。

　　今年，备受关注的豪宅开盘，当属老豪宅片区“香蜜湖最后一张门票”的深业中城：192套房源，认筹2794个，中签率6.8%；前后5天，每人500万的诚意金，总冻资高达139亿元；开盘8小时，千万豪宅全部售罄，总价近50亿元。购房者除了深圳人以外，北京、上海、江浙、香港等地购房者都未缺席。