房企转型启示录 富力地产打造医养产业稳赢模式

　　《投资者网》戴昊彤

　　?“每天两万多人进入老年，60岁以上老人近2.5亿”。近年来，我国老龄化现象正逐渐加剧。根据国家统计局数据，截至2018年年末，全国60周岁及以上人口为2.5亿人，占比17.9%。其中，65岁及以上人口为1.66亿人，占11.9%。我国已成为全世界老龄人口最多的国家之一。值得一提的是，随着国内经济持续发展，人均可消费能力不断提升，老年人口自身收入来源得到拓展，加之人口结构变化，未来老龄人口市场化倾向也随之提升，这些因素都将促使我国高端养老地产需求急速增加 。事实上，目前我国的养老地产普遍尚处于传统模式，高端养老行业模式有待考究。

　　与高端养老行业同样面临较大利好的，还有高端医疗领域。消费水平的提高、国民健康意识的增强，消费升级与国家政策的支持，都推动了国民高端医疗行业进入高速增长期，预计3至5年将全面爆发。综合来看，高端养老与高端医疗两大细分领域，因其加速增长的需求、高毛利率吸引了当今需转型且资产雄厚的房企投身其中。

　　“银色经济“、高端医疗，开启万亿市场大蓝海

　　根据艾媒咨询的研究数据表明，2014年到2018年，中国的大健康产业整体营收保持增长，2018年营收规模超过5万亿元，预计2020年将超过9万亿元，增幅达32.1%；而《大健康产业蓝皮书：中国大健康产业发展报告(2018)》指出，预计到2030年，老年人口总消费或将达到18万亿元。到2030年和2050年，老年人口总消费将分别达到18.33万亿元和61.26万亿元。

　　老龄化现象的日益严峻，为“银色经济”带来巨大的发展空间。然而，作为 “银色经济”中的主角，我国目前的养老产业并不如欧美、日本等国家发展成熟，仍处于起步阶段，需要不断探索发展模式，并且存在较大缺口。具体表现在中高端养老机构服务短缺、养老床位紧缺，难以提供优质、舒适的养老服务等。伴随着“银色经济”浪潮的来袭，养老产业呈现出的巨大潜力及有待弥补的缺口，医疗养老地产也成为了势不可挡的地产发展新方向。

　　市场需求很明显远未饱和。在此情况下，政府出台了一系列政策支持医疗养老产业的发展。如：2016年12月23日，国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》。文件中指出，到2020年，养老服务市场全面放开，养老服务和产品有效供给能力大幅提升，供给结构更加合理，养老服务政策法规体系、行业质量标准体系进一步完善，信用体系基本建立，市场监管机制有效运行，服务质量明显改善，群众满意度显著提高，养老服务业成为促进经济社会发展的新动能。今年9月29日，据国家发展改革委消息，为贯彻落实全国卫生与健康大会和《“健康中国2030”规划纲要》部署，加快推动健康产业发展，促进形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系，发改委等21部委联合制定了《促进健康产业高质量发展行动纲要（2019-2022年）》。显然，围绕着“银色经济“的大健康、政策层面大力支持，发展前景值得期待。

　　实际上，近十年来看，不管是学界，还是房地产行业，对医疗及养老产业的讨论从未停歇，而稍有实力的开发商也相继布局其中。但由于其要求与能力颇高，整体上看成功者寥寥。

　　房企进军医养产业的三大难点

　　首先，拿地、运营成本高是最首当其冲的难点。尽管国家政府在政策支持与资金补贴上为民营养老机构提供不少帮助，但政策的落地时间较长、操作过程中打折扣问题普遍存在，以及执行难度较大等因素，导致了民营养老机构收费远远高于公立养老医院。由此，民营养老机构容易因地理位置交通不便、费用高昂带来的较高空置率。

　　其次，我国医养地产尚处于起步阶段，大部分房企介入该领域还处于前期投入时期，仍未到达成熟收获期，项目操盘经验较欠缺。

　　最后，医养地产与其他细分领域一样，都存在开发周期长的难点。据业内人士透露，医养地产的开发周期大约需要3至5年时间。开发后，房企仍需花费大量时间在整合优质资源、打造品牌以赢得消费者认可。

　　因此，对于进军医养地产的房企而言，这三大难点是必须面对的挑战。如果房企能积累成功案例的经验，得到消费者认同，便有利于后续的快速拿地复制以及获得较可观的规模效应。

　　“紧随政策，顺势而为，前瞻布局，持续耕耘”，是富力地产近些年在高端医疗和养老产业方面的最好说明。

　　加码万亿大市场，富力地产打造医养“稳赢模式”

　　早在2017年，富力地产已向医养地产领域迅猛发力，开启了长远布局。根据资料显示，富力地产已开展了医疗与养老地产两大业务板块。