多地出台支持政策 缓解房企压力

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

新冠肺炎疫情下，为减少人员聚集，多家房企暂时关停线下售楼部，而在项目施工时间推迟、部分城市交易系统暂时关闭、大量债券即将到期等因素综合影响下，房企资金压力凸显。

《中国经营报》记者梳理发现，2月上旬以来，无锡、西安、深圳、南昌、上海、浙江、南京、福州等10余个省份或城市出台了涉房企支持政策，从允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、延期交房、信贷支持等多方面减轻房企压力。

东北证券股份有限公司上海证券研究咨询分公司房地产组组长、房地产行业分析师张云凯接受记者采访时表示，此次疫情对商品房销售、项目复工产生了一定影响，房企现金流因此存在一定压力，但目前看产生的影响和压力可控，各地也在出台一系列支持政策，有助于在“房住不炒”大背景下，为房企解决一些合理的融资需求。

行业压力凸显

1月是商品房市场的销售淡季，今年1月又恰逢春节假期，加之疫情影响，全国多地线下售楼部暂停营业，项目工程延期复工，新房销售几乎停摆。

克而瑞数据显示，今年1月份，百强房企销售金额5571.3亿元，同比下滑12.7%，销售面积4264.0万平方米，同比下滑12.8%。克而瑞预计，2月销售额将同比下滑30%至50%，3月销售情况或会逐渐好转，但恢复程度取决于疫情发展。

中原地产研究中心则预计，今年1月下旬到2月，全国房地产市场成交量降幅在80%以上。

2016至2017年间，商品房销售大幅提升，促使房企加大力度补充货值，带来房企发债潮。公开数据显示，2016年房企发债规模为近几年发行峰值，2016年全年，房企包括私募债、公司债、中期票据等融资额度合计达到了11376.7亿元，也是历史首次突破1万亿元的年份。而据川财证券研报统计，2019年至2021年这3年为房企偿债高峰期，偿债规模超1.4万亿元，其中，2021年的偿债额为最高。

因此，当前房企偿债压力也在增加。据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。而根据Wind统计，今年上半年房企海外债到期金额约为1226.05亿元。

一方面停工和停售加大了企业资金回流压力，另一方面大量债券即将到期，当前形势下，房企资金压力凸显。而2020年开年，不少房企已启动融资。克而瑞数据显示，今年1月份，受监测的95家典型房企融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%，主要来自境外债券融资。但春节之后房企融资出现下滑。1月25日至2月10日，上述房企完成发债融资仅4笔，与2019年春节同阶段相比大幅下滑。

值得注意的是，春节期间，三四线城市本应在“返乡置业”带动下有一波行情，但当前“返乡置业”潮难期，部分重仓在三四线城市的房企或面临更大压力。

中国指数研究院数据显示，上半年有到期债券的企业中，少数企业在三四线城市占比较高，最高的占比将近50%。短期来看，疫情使在售项目被迫暂停，直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道；长期来看，销售项目主要位于三四线城市的企业，由于当地居民购房能力较低，再加上疫情影响，项目后期回款也恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说，短期内将面临更为严峻的资金问题。

实际上，为做好稳地价、稳房价、稳预期工作，2020年开年以来，四川省自贡市富顺县、达州市等部分市县已陆续出台涉房支持政策，除给予购房者购房补贴外，还涉及放宽商品房预售许可办理条件、降低商品房预售监管资金留存额度和延迟城市建设配套费缴纳时间等多项政策措施。

多地出台支持政策

针对疫情影响，全国多地近期密集出台支持政策。

2月12日，无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，涉及17条政策建议，充分体现了当前政策对房地产企业和建筑施工企业的支持。此后，西安、深圳、南昌、上海、衡阳、浙江、南京、福州、苏州等10余个省份或城市也陆续出台涉房企支持政策。业内专家分析，国家规定的复工日前后多地出台涉房支持政策，是落实国家关于复工的政策文件精神，此后多地或将跟进出台类似政策。

记者梳理发现，政策内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等，全面支持房企应对疫情之下生产经营活动面临的困难。以较早出台的无锡17条支持政策为例，涉及税收、金融、土地、预售、租金等各层面，其中规定纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月，而房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。此外还规定了预售部分完成25%以上投资即可申请预售；开竣工时间相应顺延，防控一级响应措施期间不计违约责任等。