[优于大市评级]房地产行业：研究长三角一体化示范区渐行渐近 有利淀山湖周边楼盘去化

 
投资要点：
事件。中国新闻网3 月8 日讯，3 月6 日，十三届全国人大二次会议上海代表团媒体开放日上，全国人大代表、上海市委书记李强称，上海正会同苏浙两省抓紧研究制定长三角一体化发展示范区建设方案。他表示，在沪苏浙三省市交界区域建设长三角一体化发展示范区，就是要打造进一步扩大对内开放的载体，努力打造贯彻新发展理念的新标杆、一体化体制机制的试验田、引领长三角更高质量一体化发展的新引擎。

我们认为，长三角一体化需要从城市定位、产业导入、交通配套、投资计划四个方面突破，以解决一直以来的行政区划限制、优势资源争夺、交通互联缺乏、投资资金不足等问题。我们认为，长三角一体化发展示范区将在政策协调机制上打破行政边界的束缚，推动区域经济要素市场化流转和配置，激发区域经济发展的内在活力，并将示范区一些好的做法复制推广到长三角甚至全国去。

我们认为，该示范区最可能临近苏浙沪边界地区。为此我们选取临近苏浙沪交界的淀山湖周边楼盘进行分析。淀山湖位于上海市青浦区，距上海市中心区60 公里，是上海最大的淡水湖泊，面积62 平方公里，环湖散落着朱家角古镇、上海大观园、东方绿舟、上海太阳岛、陈云纪念馆等5 个国家AAAA 级景区。淀山湖总面积62 平方公里，水质清澈。2006 年，淀山湖被评为第六批国家级水利风景区。此次我们重点分析淀山湖周边楼盘，涉及上实发展（600748.SH）的海源别墅、海上湾、和墅/海上郡以及中国恒大（03333.HK）的上海恒大御澜庭。

海源别墅、海上湾、和墅/海上郡：海源别墅位于上海市青浦区朱家角复兴路999弄，占地面积31.51 万平，规划计容建筑面积4.41 万平，总投资10.01 亿元。海上湾位于上海朱家角绿洲路228 弄，占地面积80.86 万平，规划计容建筑面积40.43 万平，总投资36.36 亿元。和墅/海上郡分别位于上海市青浦区盈朱路和上海市青浦区绿湖路799 弄（盈朱路西侧），占地面积合计16.27 万平，规划计容建筑面积7.85 万平，总投资40.88 亿元。上实发展的上述上海青浦项目合计建面52.69 万平，总投资合计87.25 亿元。

上海恒大御澜庭：上海恒大御澜庭是中国恒大（03333.HK）旗下公司开发的别墅和住宅项目，该项目位于上海淀山湖大道3600 弄。该项目土地原值10.12 亿元，土地占地13.00 万平，楼面地价为7785 元/平。

有望形成板块轮动，区域龙头地产企业将首先受益。我们认为，从产业发展角度看，长三角一体化首先就是交通的一体化及产业和市场的一体化，它将带来三省一市之间交通的大贯通和产业市场的统一发展，而随后的人口聚集和产业导入将为区域经济总量发展创造较大的空间。相继配套房地产等也会获得较大的发展空间。我们判断，以上产业发展轮动将对A 股各相关板块产生正面推动。房地产行业受益“长三角一体化”的核心标的主要包括上实发展等。

风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，各类房地产调控措施将直接影响行业未来的发展趋势。

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