2020年地产股展望：行业融资将边际好转，新冠肺

在刚刚过去的2019年，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，毫无悬念创出新高。

受益于行业规模的增长，地产股在2019年的走势也颇为喜人。据中指研究院统计，2019年TOP100房企涨跌幅均值为39.4%，市值较2018年出现显著增长。其中5家上市房企涨幅超过100%，28家涨幅超过50%，46家涨幅超过30%。

进入2020年第一个月，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，新年港股开市后房地产股也持续低迷。那行，这种情况是否会延续？2020年，地产股能否像去年那样保持较好的涨势？《每日经济新闻》记者从行业总体发展、房企个股业绩表现以及券商机构报告进行梳理研判，解读房地产行业的投资潜力所在。

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新冠肺炎疫情来袭 短期影响地产股

1月30日，港股迎来2020年春节后的第二个交易日。恒生指数在1月29日下挫2.82%迎来开门下挫之后，1月30日再度下跌2.62%，已跌穿27000点大关，收于26441.72点。

受到大盘影响，港股房地产股持续走弱，全线下挫。截至1月30日收盘，万科企业报收27.5元/股，跌幅为2.97%；中国海外发展报收25.35元/股，跌幅为2.31%；融创中国收于37.7元/股，跌幅为4.07%；佳兆业集团收于3.27元/股，跌幅为5.49%。

数据来源：据1月29日港股收盘统计 制图：每经编辑 魏文艺

市场分析认为，港股普跌的原因在于，中国内地新型冠状病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速扩散，影响了投资气氛。具体到房地产股，多名分析师、投资者在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，房地产行业未来的走势应该仍被看好。

一位不愿具名的券商研究部高管告诉记者，短期来看，房地产股的走势仍取决于疫情的发展。“商业减租直接影响收入，短期销售也可能会弱一些。”

上述券商研究部高管续称，长期来看，房地产行业受到的影响仍然较小，比很多行业还是要好。核心原因在于，例如旅游和餐饮，春节档没了就补不上来了，没了就没了。但是住房需求不一样，真实的住房需求，可能一季度不去看了，留着后面释放。

需要警惕的是，虽然行业的总体需求仍然存在，但具体到个股表现，却各不相同。一位私募机构高管向《每日经济新闻》记者分析称，（短期内）地产公司会很难熬。“地产公司一直在借新还旧来滚动债务，（估计）有一些公司会滚不下去，中小地产商麻烦大。”

在这种背景下，龙头房企的安全边际依然较高，而高杠杆的中小型房企则面临较大风险。

“稳”基调下增长 融资边际好转

房地产行业规模还能再探高吗？专业人士、券商机构对此看法不一，但有一点可以达成共识，即是房地产行业将以“稳”为主，保持高位运行。

正如恒大董事局副主席兼总裁夏海钧此前所言，这个行业还是要稳定，“稳预期、稳增长、稳房价”，而不是要这个行业大规模下滑或者降价。“中国的房地产现在是15万亿销量，以后也会在这个区间上下波动。”

中信证券在一份研报中也指出，“尽管我们认为中国房地产市场的库存规模较大，真实需求不足以长时间维持如此之高的交易规模。但短期而言，只有稳定住开发规模，才能保证地价和房价的稳定。而且，我国居民杠杆率水平不高，政策水平不断提升。从中期看，房地产市场预计能在高位稳定一段时间。”

中信证券预计，2020年全年商品住宅销售额同比增长3.1%，房价则保持稳定。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华也认为，从目前来看，2020年房地产调控政策主线较为明朗，短期看政策也不会大规模放松和刺激，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性大幅降低。

从把控房地产行业的“命脉”资金面流向来看，2020年的主基调也依然是“稳健”为主，

中银国际研报认为，2019年12月1日，央行行长易纲指出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资环境的检测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”，在行业销售、投资及景气度持续下行，融资收紧持续近一年的背景下，行业融资将边际好转。

中银国际同时指出，2019年11月20日，5年期LPR下调5个基点至4.80%，为8月20日引入后首次下调，体现了调控方向。