招商房托赴港上市募资30亿港元 房地产行业迎来新趋势？

原标题：招商房托赴港上市募资30亿港元，房地产行业迎来新趋势？

　　11月28日，由招商蛇口发起的招商房托基金正式开启招股。上一次在港上市的由内地房企发起的房地产投资基金，还是14年前的越秀房投。

　　房地产行业进入存量时代，如何盘活资产成为行业发展的重要课题。招商蛇口将目光投向了房托基金。

　　11月28日，由招商蛇口发起的招商房托基金正式开启招股。上一次在港上市的由内地房企发起的房地产投资基金，还是14年前的越秀房投。

　　据披露，招商房托基金将在全球发售7.5亿个基金单位，其中在香港公开发售7500万个基金单位(可予重新分配)，发售价在3.42港元-4港元之间。以此计算，招商房托基金募集总额最多约为30亿港元，最少约为25.65亿港元。

　　业绩波动

　　招商房托持有的底层资产为位于深圳蛇口的五项物业，即新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城，主要为写字楼、购物中心。房托管理人为招商置地的间接全资附属公司招商局置地资管有限公司。

　　对于商业物业来说，出租情况是一项关键的评价指标。2016年-2018年间，五项物业的平均租用率为89.9%、87.1%、90.4%，这也带动了整体租金收益的波动，同期其租金收益分别为3.19亿元、3.03亿元、3.25亿元。

图片来源：招商房托全球发售文件

　　截至2019年6月30日，招商房托旗下的五项物业平均租用率为81%，较2018年末有所下滑；其租金收益约为1.6亿元，较2018年同期的1.51亿元有所微涨。

　　有趣的是，租金收入呈整体上涨的态势，但招商房托的盈利状况却不算十分理想。2016年-2018年，其溢利分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元；截至2019年6月底，其实现溢利3.92亿元，较2018年同期的7.87亿元大幅下降逾50%。

　　造成招商房托业绩出现如此波动的关键因素便是投资物业公允价值变动。据披露，截至2019年6月底，投资物业公允价值收益为3.82亿元，而2018年同期的收益则高达9.23亿元。

　　事实上，2016-2018年间，其物业公允价值增加收益分别为2.16亿元、7.07亿元、12亿元。招商房托在上市申请中亦坦言，“物业重估已对前身集团的经营业绩造成影响，日后亦可能导致招商局商业房托基金经营业绩出现重大波动。”

　　不过，对于招商房托来说，能够形成真金白银收入的还是物业带来的租金。

　　背靠大树

　　除了现有物业租金收入的增长之外，新的优质商业物业注入是其业绩增长的一项重要动力。

　　这也是招商房托强调对招商蛇口旗下物业优先购买权的原因之一。据报道，招商房托管理层在11月27日的媒体见面会上多次强调该优先购买权的重要性。

　　据招商房托披露，其可优先选择的部分物业位于深圳，目前处于在建状态，包括汇港二期、太子广场、新时代广场二期，分别可提供出租面积4万平方米、6.61万平方米、7.87万平方米。

　　这只是招商蛇口所拥有物业中很小的部分。截至2018年12月31日，招商蛇口投资物业价值398亿元，拥有28个综合开发项目及9个商业开发项目；截至2019年上半年，投资物业价值增长至432.58亿元，拥有可出租土地面积167.67万平方米，出租率96%，拥有可出租物业总可出租面积317.61万平方米。