保利物业获批赴港IPO：规模为央企最大 毛利率低于行业均值

中新经纬客户端9月19日电(薛宇飞)保利地产17日公告称，全资子公司保利物业于当日收到了证监会核准境外上市的批复，核准其发行不超过约1.53亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。

保利物业近些年扩张迅速，根据相关机构排名，该公司在中国物业服务百强企业中排名第四，在具备央企背景的物业企业中排名第一，与此同时，研究机构的数据显示，15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%，保利物业为20%，不及这些上市公司均值。

规模排名行业第四、央企第一

1996年成立的保利物业，2017年在新三板挂牌上市，在今年4月退市后，于8月初在港交所提交了招股书。

近几年，保利物业在规模上有了较大提升，2016~2018年，其在管面积复合年增长率为52.6%。截至今年4月30日，保利物业合同管理面积约3.71亿平方米，在管面积约1.98亿平方米，管理的物业数量为817个，包括549个住宅社区和268个非住宅物业。

在管面积的增加，让保利物业的营收有了不小的增长，2016~2018的营收分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，复合年增长率为28.4%。招股书称，根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在具备央企背景的物业企业中排名第一。

来源：东方证券研报

与在A股、H股上市的15家物业公司相比，保利物业的2018年的营收规模仅次于绿城服务的67.1亿元和碧桂园服务的46.8亿元。与许多从房企母公司拆分出来的物业公司一样，在分析人士看来，保利物业的规模扩充得益于母公司保利地产交付物业的增多。

保利物业称，往绩记录期间的大部分物业管理合同都与保利地产开发的物业有关，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月底，管理该物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及84.2%。

保利物业总经理吴兰玉曾表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”

　保利物业近些年营收情况 来源：保利物业招股书

在分析人士看来，保利物业虽然积极从第三方拓展管理面积，但外拓面积的物业收费标准偏低，与营收规模明显不成比例。招股书显示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在总营收中的占比仅为1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。

2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业从母公司开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为2.14元/平方米/月、2.19元/平方米/月、2.21元/平方米/月及2.21元/平方米/月，而从其他物业开发商开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为1.19元/平方米/月、1.31元/平方米/月、1.47元/平方米/月及1.47元/平方米/月。

外拓业务收费标准不高，拉低了保利物业住宅社区的平均物业管理费，上述4个年份中，其平均物业管理费分别为2.10元/平方米/月、2.13元/平方米/月、2.14元/平方米/月、2.14元/平方米/月。

受服务成本挤压，毛利率低于行业均值

保利物业毛利及毛利率明细 来源：保利物业招股书

数据显示，2016~2018年，保利物业的毛利润分别约为4.28亿元、5.81亿元、8.51亿元，毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。东方证券研究所数据显示，15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%，保利物业不及这一数值。而与5家规模相近的公司相比，保利物业的毛利率低于碧桂园服务的38%、雅生活服务的38%、彩生活的35%，高于中海物业的20%、绿城服务的18%。

保利物业营收表 来源：保利物业招股书