当一线城市商住房被锁喉，还有多少二线城市商住房的坑等君入瓮？

8月13日，厦门市自然资源和规划局印发《加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》。此通知一出，即被誉为“史上最严公寓禁令”。

通知中明令禁止将商办类项目改作住宅用途，并规定“销售 平面图中不得出现‘公寓’‘卧室’之类的词汇”“不得预留和后期增加居住用的排水排污管道燃气管道等”、“不允许设计成住宅户型，卫生间需要集中设置”等，从细节上堵死变相商住房的通道。

商住房（商住两用房）即在商业用地上建设的住宅类项目。市面上的“公寓”和“loft”大多都是商住房。实际上，我国土地利用分类里只有商业用地、住宅用地的划分，并没有“商住两用地”的说法。目前，商住房仍徘徊于政策灰色地带，定义上的模糊性也注定了其背后暗藏的风险。

近年来，北京、上海、深圳等一线城市都对商住房严加管控，出台了一系列限购政策。一线城市的商住房市场也因此一度跌至冰点。然而，在大多数二线城市，却鲜有类似管控出台，商住房依旧是投资市场上的人气高涨。此次厦门市出台相关禁令，也被外界视为二线城市商住房市场风险的一个信号。

不限购不限贷成销售“亮点”

在“房住不炒”的大背景下，大多数二线城市都针对住宅出台了限购政策。不限购不限贷的商住房则另辟蹊径，成为投资市场上的宠儿。

《华夏时报》记者在某大型中介找房平台发现，长沙市的商业楼盘中，十有八九都在出售类似具有居住功能的公寓房源。记者随机选取了三套长沙的商住房项目，都被告知已经售罄。

“您现在有购房资格吗？因为现在住宅需要购房资格，公寓的话是不需要的。您如果是想用来出租和投资，公寓会比较好。”《华夏时报》记者以外地投资者身份咨询长沙经纪人小黄，小黄建议记者选购商住房。因为相比于纯住宅项目，商住房既没有购买数量上的限制，也没有贷款次数上的限制。

在各大商住房项目的销售海报上，“不限购不限贷”都是其中不可或缺的宣传亮点。除此之外，相比于普通住宅，蛰伏于写字楼内的商住房，无论是在价格还是在地理位置上，都更具优势，因此吸引了不少投资者。

“首付26万，入主红谷滩”“留电话报名参加十万抵十六万活动”显眼的大字标语出现在南昌某商住房项目海报上。《华夏时报》记者以购房者身份拨打了该项目的咨询热线，被告知仅剩尾盘20余套。该项目同时拥有纯住宅和公寓两种房源，其中纯住宅房售价超过15000元/平米，而建于商业用地上的公寓只需8500元/平米，总价42万元起，相比而言显得实惠不少。

财经评论员严跃进告诉《华夏时报》记者，商住房的出现与商业地产的去库存压力密切相关，其通过变更为居住用途来促进去化，“商改住也说明写字楼、商铺的去化是比较难的，这个时候也会使得相关房企积极去库存，进而出现此类扭曲的做法。” 严跃进还提到二线城市有别于一线城市，房地产还是坚持去库存的导向，因而没有对商住房进行严加管控。

高回报率与背后的陷阱

“15年包租，年回报率高达7.7%，以租养贷0月供。轻松月入3000+。” 诱人的标语出现在南昌某商住房项目的宣传里。小黄为《华夏时报》记者推荐的多套商住房源里，都包含了“包租”“返租”等字眼。

小黄告诉《华夏时报》记者，包租的意思是“开发商帮您出租，已经有大公司承租了，完全不用担心自己租不出去。很多客户都觉得值得投资。”

包租听上去省心省事坐享其成，但严跃进认为现实并没有宣传中的那么好，因为目前无论是写字楼还是商铺，在市场上的空置率都比较高，企业租户如果缺乏丰富的经验和良好的运营模式，往往在三年之内会出现风险，“换句话说，就是第一年真的是有这个租金回报的，第二年就会减少，第三年甚至这个租金就没有了。接盘的新租户会不会支付同样的租金，都是不确定的。”

倘若不包租，南昌中介小孙也告诉记者，项目本身就是写字楼，很好租出去的，租金方面也不用担忧，月入能有一两千元。但记者以南昌一套总价40万的商住项目来计算，月租金1500元，需要出租22年才能回本。面对产权仅为40年的商住房来说，寿命也已经过半。

上海某公寓业主李先生原本想着就算靠租金回本慢，也可以坐等房屋升值，然后转卖，这么一想怎么也都不亏本。然而现实中，商住房的增值速度却远不如普通住宅。“十年间，周边同地段的住宅价格都翻了五六倍，我的公寓才翻了一倍”。李先生对《华夏时报》记者说。