房地产行业跟踪分析:基本面景气度回落,继续建议加大板块配置

本周政策情况: 中央持续强调房住不炒,大连 8区施行限价本周,中央多部委会议召开,继续强调实施积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,加强对房地产行业资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债。地方层面,大连 8区施行限价,慈溪、包头下调公积金贷款额度,衡阳、九江则上调其贷款额度。

    按揭贷方面,大连、南宁等 6个城市均有部分银行上调其房贷利率。

    本周基本面情况: 7月 35城新房成交同比上涨 3.3%本周, 35城新房成交环比上升 8.1%,其中一二线城市环比上升 8.3%,三线城市环比上升 7.6%。 7月 35城新房成交同比上升 3.3%,涨幅较 6月收窄 3.9个百分点,主要受一二线城市成交上涨拉动。推盘方面, 7月 13城推盘同比下降 22.6%,降幅较 6月扩大 11.9个百分点,批售比下行至0.92。土地市场方面, 100大中城市土地溢价率连续 7周下降至 16.8%,楼面价保持稳定。

    基本面景气度回落,继续建议加大板块配置7月基本面来看,整体成交增速前高后低, 35城市商品房及 TOP100房企销售面积增速较 6月均回落 4个百分点。 300城全类型土地成交面积同比下滑 15%,为二季度以来最差的一个月,溢价率同样出现下滑,供给端政策收紧效果逐步体现。政策面, 7月政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,我们认为,基本面回落压力与政策端的韧性值得关注,预计下半年流动性改善的空间要大于房地产行业政策。未来行业将在因城施策的背景下继续窄幅波动,更多的应该关注企业的阿尔法,头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。特别是高周转经营能力突出的房企,通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面,一线 A 股龙头推荐:万科 A、华夏幸福、招商蛇口,二线 A 股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展, H 股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团, H 股龙头关注:中国金茂、合景泰富等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

    风险提示政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。