物流仓储行业:高标仓,当前的项目估值水平几何?

资本化率(CapRate)是对高标仓估值的常用指标,用于衡量投资人对具体项目所要求的收益率水平。高标仓项目的估值CurrentValue=NOI/CapRate。净营运收入NOI取决于租金和出租率等因素,在评估期间内表现相对稳定;CapRate则由投资人自主设定,与其对物业质地、市场交易和风险偏好的综合评估相关,是高标仓估值短期波动的主要因素。当市场CapRate处于低位时,意味着投资回报率要求较低,市场愿意支付高溢价,从而驱动项目价格上涨;反之则反。

当前高标仓的CapRate已经接近市场下限,未来估值的上涨将由运营驱动。2014年以来,我国高标仓估值快速拔高,CapRate相对购物中心、写字楼的优势明显收窄。综合比较各类物业、全球市场以及大类资产收益率,我们认为本轮估值上涨是市场资金逐步重视高标仓资产所引发的估值修复过程。但是,目前的CapRate已经逐步接近市场底线,短期内通过压低CapRate以继续抬高估值的可能性不大,未来项目价格的上涨将主要由运营情况驱动。北上广深及其周边城市租赁需求稳健,有望成为资金布局的首选市场。

流动性不足导致高标仓资产长期折价,目前情况正在逐步改善。随着近年来高标仓成为投资机构多元化配置的重要选择,流动性已经有所改善,退出渠道日益丰富。1)收购整合:普洛斯、万科等物流地产开发商表现积极,房地产基金规模快速增长;2)资产证券化:2016年以来苏宁、顺丰、菜鸟、宝湾的高标仓ABS产品陆续上市,为发行人提供项目经验;3)REITs:境外市场是当前主要的发行渠道,中国内地积极推进公募REITs也有望创造新通道。

关注2019-2021年新增供应和需求波动对高标仓估值产生的冲击。1)市场总供应增加:目前我国的高标仓存量面积约5100万平米,2019-2021年将新增2000万平米,其中2019年1000万平米,预计将对租金和出租率的提升造成阻力;2)电商需求转移:目前电商仍是高标仓主要租户,但需求正逐步往自建仓迁移。2019-2020年主要电商预计将有380万平米的自建仓逐步交付,对租赁需求的冲击仍将延续。

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