长租公寓从神坛跌落：租赁运营商被约谈 房企忙

　　消费之后产品出现故障无处投诉？自己的合法权益受侵害但投诉无门？黑猫投诉平台24小时为您守候，消费无忧尽在黑猫！【点击投诉】

　　从神坛跌落 疯狂扩张的长租公寓还能“长”吗？

　　租住在丰台的小黄再一次被迫搬家，因租住蛋壳的隔断房被举报，房东下了七天内必须搬走的“逐客令”。

　　距上次搬家才刚刚过去三个月。此前，因新刷的墙壁味道刺鼻，小黄申请了换房。

　　租客小李则通过贝壳找房APP租下一套位于房山的公寓，无隔断，与“房东”首创和寓直签，比通过中介省下500元。不过小李说，租的是商水商电的loft，水电费较贵。

　　小黄、小李们的租房经历，勾勒出当下租赁市场的缩影。大量包装一新的房源，通过手机APP释放，预约看房、下单、投诉或换房，全程操作不超过10分钟，长租公寓带来了极大的便利和市场需求。

　　据今年教育部公布的数据显示，2019年全国普通高校毕业生预计834万人，比2018年增加14万人，巨大的毕业生租赁市场，成为长租公寓前景的充分必要条件。

　　然而，盈利模式不清晰，潜在的风险被掩盖，2018年8月，杭州鼎家爆仓，长租公寓背后的问题被摆到台前。

　　曾是2017年、2018年最火的行业，为何在新调控时代遭遇急刹车，这个昔日的亿万级蓝海能否平稳着陆？

　　现状1：租赁运营商多次被约谈

　　在租赁市场，长租公寓主要包含了三类：房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。出现装修质量问题的大部分为后两种，此前曾多次被监管部门约谈。

　　据报道，今年6月，浙江省消保委通过暗访体验，对自如、蛋壳公寓（爱上租）等存在问题的长租公寓平台进行约谈，要求各租房平台存在的问题进行整改。其中通报的问题，包括“通过差异化的优惠支付条件，诱导租客采用贷款分期方式支付房租”、“隐瞒分期服务现象，消费者在不知情的情况下选择租房贷”、“室内空气质量不符合国家标准，甲醛、TVOC超过国家限定值”、“分期贷款服务宣传告知不明确，消费者不知道租房贷提供方”、“无法及时满足消费者看房需求，服务质量有待提升”等，是市面上租客普遍投诉的五大类问题。

　　在哄抬租金方面，早在去年8月，北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得恶性竞争抢占房源。

　　贝壳研究院高级分析师黄卉称，2016-2018年，是长租公寓高速发展的几年。政策红利不断释放，由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓市场。从2017-2018年来看，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。经过前几年的运营和试错，企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难。

　　相寓方面表示，长租公寓在前端的房源获取上，企业必须拥有一定的物业体量或业主客户储备，来转化成稳定的房源量，并且实际出租业务中至少要承担一个月以上的空置期，通过成本控制、高效出房形成对后续业务环节的支撑；在后端客群上，如何通过高效管理、系统运维提升产品的竞争力，借助于良好的获客渠道快速达成出租，并以高质量服务等手段增强盈利能力，是决定企业能否长期存活的关键。

　　据记者了解到，目前长租公寓大多数以“n+1”为盈利模式，通过改造客厅、厨房等获取溢价空间。而与部分城市合法化不同，北京市住建委明确表示，长租公寓“n+1”改造系违规。此前，如北京蛋壳公寓多套公寓屋内隔断“n+1”，隔断墙遭到了政府相关部门强制拆除。

　　事实上，政府部门加大监管力度，也透露出一个新的行业变化讯号，即不规范的发展模式正在接受监管约束，包括自如、蛋壳等各大租赁平台需要遵循新的行业标准，低成本、盲目扩张隐患无穷，运营能力成为考验长租公寓盈利的唯一出路。

　　现状2：盛景不再，房企忙“剥离”

　　过去两三年，除了传统租赁运营商在疯狂扩张，大型房企也涉足长租公寓，而对前景的“误判”导致一部分企业陷入长租公寓“僵局”。

　　例如，2017年3月，龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年，龙湖冠寓运营房间为1.5万间，2018年底，运营房间达到5.3万间，整体出租率50.1%，而这两年，龙湖总共亏损了2.34亿。

　　朗诗长租公寓2017年获得1.5万间房源，收入0.08亿元，亏损0.44亿元；2018年规模达到了4万多间，收入为1.25亿元，亏损却扩大到1.9亿元。加起来，朗诗两年时间在长租公寓领域亏损超过2亿元。