人民币“贬值” 房价不变也是变

近日，人民币汇率迎来人民币国际化之路上的最大变革，央行发表声明称，将进一步完善人民币汇率中间价报价，人民币中间价大幅下调逾1000点，创历史最大降幅，离岸人民币大跌；人民币兑美元中间价报6.2298，创2013年4月25日来新低；上日中间价报6.1162，收报6.2097。自中国放弃人民币严格盯住美元的汇率制度、转向有管理的浮动以来，这一次1.9%的调整幅度是这十年中最大的单日调增幅度。

那么此次人民币汇率调整，对于国内的投资市场，尤其是对于广大投资者关注的房地产投资市场会不会有影响呢？或许有人会认为，我是在国内做投资，人民币对于外币的汇率跟我不会有关系的。事实上，关系不但有，而且非常密切。此次汇率变动，事关人民币国际化和SDR篮子货币进程，这都是投资者必须了解的。

IMF（国际货币基金组织）指出，人民币国际化在过去几年有着长足的发展，从2010到2014年，中国的出口总量已经占到全球的11.0%，稳居第三位。从这个角度来看，人民币进入SDR货币篮子可以说是“实至名归”。今年，基金组织将会进行每五年一次的特别提款权审查。本次审查的一个重要问题是人民币是否将被纳入到SDR货币篮子中。

一个评判SDR篮子货币的标准是该货币必须“可自由使用”，这需要一定程度的资本账户可自由兑换。中国第一次提出实现资本账户可自由兑换是在20世纪90年代，在过去的二十年中，中国朝这个目标稳步推进，尽管期间受到了亚洲金融危机和全球金融危机冲击的不良影响。

然而，阻碍人民币进入SDR篮子货币仍然存在一些“操作性问题”。IMF指出，SDR篮子货币必须有足够的工具来进行风险对冲，而目前来看，离岸资产市场更加具有对冲风险的功能，而且长期限金融投资避险工具更多，流动性也更好。只是这样的考虑又回到了原点：即目前存在着离岸和境内两个人民币市场，这两个市场的汇率、利率、流动性、交易品种和投资者并不能实现自由流动；境内外市场差异的存在，也将成为人民币进入SDR货币篮子的障碍。不管怎样，此次汇率贬值都可以看做中国政府正在努力实现人民币进入SDR货币篮子中。未来人民币想要国际化成功，必须实现自由兑换，人民币会成为世界结算货币和储备货币之一。

事实上，人民币汇率走到今天，事实上已经出现高估。人民币在短期内有升值的压力，而这种压力正在让中国制造业一步步走向深渊。从去年利用外资的数据中发现：日本对华投资在2014年大幅减少39%，美国大幅减少了21%，欧盟减少了5.3%，东盟减少了23.8%，增加的只有香港、韩国等有限的国家和地区。其中美国、欧盟和日本减少的更多的是实业投资，在做企业的战略转移。因此，在中国的内需消费还无法替代投资和出口之前，人民币的贬值更能解救中国经济发展于水火之中；而这种走势，又与中国当下的房价和楼市预期相匹配。两者的间接关系如何相互作用的呢？

一方面，经济下滑，通缩阴霾不散，GDP创中国24年最低；在内需无法拉动经济的情况下，仍需要通过出口和投资来引导经济方向。而人民币汇率走低恰恰可以促进出口。另外一方面，70个大中城市商品住宅数据同比一直走低，房产投资增速负增长，商业地产前景黯淡，去库存化成为房企未来经营战略的“主旋律”。即便有去年的“9·30新政”，限购、限贷松绑政策，今年的“3·30新政”等托市政策，也依然无法让房价和楼市发生立竿见影的反弹效果。即使今年最热门的是深圳房产，也是在短时间上涨后又出现回落。深圳市房地产研究中心发布的报告显示，7月份，深圳新建商品住宅成交面积为67.43万平方米，较6月份下降12.3%，为近4个月的首次回落。人民币未来贬值，将降低居民的购买力，进一步拉低房价。

那么未来汇率与投资之间有什么样的关系呢？

在全球市场一体化的背景下，没有那个国家可以独善其身，明哲保身。在目前现实生活中，货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产，平衡投资风险。