市场步入降温通道 多数行业指标持续回落

——2019年1-6月房地产行业数据点评

一、6月销售面积同比降幅扩大

1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

中房点评：上半年商品房销售面积同比连续5个月负增长，1-6月累计跌幅较上月收窄0.2个百分点;销售金额同比增幅连续两月回调。各物业类型销售面积连续两月同比负增长;销售金额中仅住宅保持增长，涨幅收窄0.5个百分点，办公楼及商业营业用房跌幅进一步扩大。分地区看，东部、东北销售及中部地区面积负增长，西部地区小幅上涨;各地区销售金额均保持增长，东部地区增幅有所扩大。

单月数据方面，虽然6月商品房销售面积高于前5个月，但销售量不及去年，是自5月份以来，同比增速连续两个月负增长。这说明楼市整体销售进入下降通道。

从6月份数据看，虽然6月数据高于前面几个月的销量，是阶段性的高点，但这里面有开发企业半年度冲业绩的因素存在，且往年都是如此操作和形势，今年销售量并不乐观，同比出现负增长。上半年的市场表现基本为下半年的市场走势定了调。下半年政策依然要维“稳”，尤其是经济增速下降，融资收紧，信托叫停的情况下，开发商很难继续维持高杠杆运作，市场观望情绪加重。展望下半年，在稳地价、稳房价、稳预期的政策要求下，政府将会继续严监管，对过热的城市展开调控和问责。预计全年销售面积会有小幅回落，销售金额微增或持平。

二、房地产开发投资增幅单月有所反弹 累计增幅稳定回落

2019年1—6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%。住宅投资45167亿元，增长15.8%，占房地产开发投资的比重为73.3%。

中房点评：1-6月房地产开发投资增速有所回落，总体态势是稳中有落，且很大可能逐步下降到9-10%的增长区间。住宅投资连续四月小幅下滑，但依然高于去年平均增幅。办公楼和商业营业用房负增长。各区域开发投资均为正增长，西部地区涨幅最大，中部、西部较上月涨幅收窄，东部及东北地区涨幅扩大。

单月来看，6月开发投资增速有弱反弹，增速稳定在10%左右，但较一季度增速依然下降了一个台阶。

房地产投资保持稳定，一方面是城镇化不断推进、刚需和改善性需求的支撑;另一方面，是去年、前年房地产企业可供开发土地充裕，存量项目后续投资必须要跟进。预计在稳地价、稳房价、稳预期的政策目标下，房地产投资将保持稳定，下半年不会出现大起大落。

三、新开工面积增速小幅回落

1—6月份，房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。

中房点评： 上半年，房屋新开工面积累计增速持续回落。其中，住宅新开工同比增长10.5%，较上月回落0.9个百分点;办公楼上涨19.3%，回落1.8个百分点;商业营业用房持续负增长，跌幅有所收窄。新开工面积放缓，往往与房企资金面和销售情况有关，一般房企资金面紧张的情况下，会放缓新开工面积。今年上半年，商品房销售降温也会改变房企未来销售预期，进而影响新开工节奏。

单月看，上半年各月新开工面积总体稳定且逐月增长，同比方面6月增幅8.9%，涨幅低于3、4月份。新开工同比增幅上涨，一方面是因为前期库存去化良好，部分房企依然奉行高周转策略，在业绩压力下急于开工增加可售货值，实现资金周转回流;另一方面，2019年是决定未来几年企业最终行业格局的关键一年，能否实现销售量的突破，能否破千亿乃至进入行业前列，还要看下半年的销售情况，加大开工量为下半年业绩也奠定基础。值得注意的是，房地产销售数据回落，而新开工增速仍较突出，预计下半年市场将进一步深化调整，新开工面积存在下调空间。

四、开发企业到位资金增速放缓