物业管理行业分析

5月13日，中指研究院在北京隆重发布2020中国物业服务百强企业研究成果，在《2020中国物业服务百强企业研究报告》中指出，2020年中国物业服务百强企业发展特点：（1）管理规模：管理规模均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化；（2）经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元；（3）服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位；（4）发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长；（5）社会责任：稳就业提供岗位数超过120万，诚信经营纳税总额达126亿元。

企业类型：目前，我国的物业管理行业包括以下三种物业服务企业类型：开发商下属物业企业、独立第三方物业企业、其他物业企业。报告中显示，2019年百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。如：万科物业服务有限公司关联方万科，绿城服务集团有限公司关联方绿城中国等。

在管业态类型：2019年百强企业管理面积中住宅业态的面积占总管理面积的68.88%，非住宅类商业物业31.12%。非住宅物业管理市场细分赛道多，市场空间大；相较于住宅物业，非住宅业态物业费普遍较高；非住宅业态还具有政策利好属性。

住宅物业毛利率受成本驱动有下行风险，非住宅物业毛利率受收入驱动更为稳定：2019年百强物管公司经营成本中，人工费用占比60%，是百强企业主要支出项。而受到每年人工工资上调的影响，人工成本也相应逐年刚性上涨。现阶段住宅物管的收费单价较难每年进行提升，住宅物业管理由于人工成本刚性上涨、提价较难等因素，其毛利率受成本端驱动有下行风险。而非住宅物业由于面对单一业主或大业主，通常不需要成立业委会等较繁琐流程，重定价能力更强，因而在成本刚性上涨情况下，物管公司提价相比住宅物业更容易，从而非住宅物业的毛利率更为稳定，同时收缴率方面也有更强保障

住宅物业管理难度较小，非住宅物业服务能力要求较高：一定程度上，住宅是相对被动式的管理，因为业主购房后更换频率相对较低，且管理难度较小；办公物业则是半主动式的管理，大部分业主都是承租的形式，且要求多维度的服务内容，因而物管公司管理、运营、服务的差异可能会对办公楼的出租率、租金水平产生一定影响；而商业中心的物业管理则是相对主动式的管理，物管公司运营、服务的好坏可能会直接影响商场的运营情况；机构类物业对于物管公司的管理能力和背景要求较高，因此进入门槛更高。

物业服务类型：物业服务类型包括基础服务和增值服务，其中，增值服务又分为业主增值服务与非业主增值服务。前者主要围绕社区业主，通过利用社区资源来开展业务，中长期来看，随着国民收入水平提升、服务意识觉醒，将成为物管公司重要收入来源。后者则是围绕开发商，为其提供项目前期咨询、协销等服务，与地产开发业相关联，表现出较强的周期性

从收入构成来看，2019年物业百强基础物业服务收入均值为8.17亿元，同比增长14.55%，占总营业收入的78.55%，增值服务收入均值为2.23亿元，同比增长29.03%，占营业收入的21.45%；从净利润构成来看，物业百强2018年基础物业服务净利润均值为4904.45万元，同比增长21.92%，占净利润均值的比重为53.82%，增值服务业务净利润占比46.18%。由此可见增值服务的盈利能力远高于基础服务。一方面，随着物业公司对增值服务的持续拓展，增值服务规模提升可期；另一方面，随着人力成本的增加，基础物业服务盈利水平进一步受到压制，增值服务有望成为行业新的业绩增长点。

基础服务属于劳动密集型行业，百强企业坚持将基础业务外包，充分利用专业外包公司在特定领域的服务优势，通过专业化来提升服务品质。同时，百强企业加强过程管控，通过作业记录、现场抽检等措施保证外包业务质量。基础服务外包一定程度上可降低刚性成本，保证盈利空间。2019年，百强企业外包员工总数为55万人。其中，清洁业务、秩序维护业务、绿化业务和设备维修养护业务外包比例分为60.4%、24.9%、43.3%和37%。

随着基础服务规模扩张到一定阶段，增值服务便可以依托巨大的流量优势，以及平台入口，进行价值变现，“量身定制”增值服务已成趋势。对于增值服务的拓展，头部物业公司更趋向于结合自身优势，实现有针对性的增值服务。如绿城服务的物业资产管理服务、园区空间服务、文化教育服务等。