房地产行业研究：四十年“地根”松紧轮回
“地根”跟“银根”一样，一直以来都是决策层宏观调控的重要工具。现行《土地利用年度计划管理办法》中明确写明“运用土地政策参与宏观调控”是土地利用计划管理的重要原则之一的。
改革开放伊始，决策层就已经意识到了盘活土地价值对于城市建设和经济增长的重要带动作用，1979 年7 月出台的《中外合资经营企业法》中允许将土地批租给外商使用，此后各个城市相继出台地方性的法规或条例，对土地使用的收费标准进行规定。1982 年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费。
同中国很多领域“一收就死，一放就乱”的规律一样，允许土地批租后滥用和乱占土地的现象非常严重。六五计划（1980-1985） 期间， 全国耕地减少3680 万亩，尤其是1985 年一年就超过了1512 万亩。
为了制止耕地占用乱象，同时也为了配合1985 年开始的抑制经济过热的宏观调控，国家于1986 年3 月出台了《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，成立国家土地管理局负责全国的土地管理工作，并于1986 年6 月出台了《中华人民共和国土地管理法》，该法于1987 年1 月1日起正式实施。1987 年12 月1 日，深圳实现中国土地“第一拍”。1991 年1 月，《中华人民共和国土地管理法实施条例》出台，规定一次性开发一万亩以上两万亩以下土地的， 必须经过国家土地管理局批准； 一次性开发两万亩以上土地的， 必须经过国务院批准。
1992 年南方谈话后，中国出现“开发区热”、“房地产热”，海南也出现房地产泡沫，以开发区为名义的“圈地运动”
席卷全国。为了抑制经济过热，1993 年4 月28 日，国务院出台《关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》，清理撤销了一批开发区。1994 年， 国务院发布了《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，要求原则上不再批准设立新的各类开发区， 去年经清理撤销的开发区不得变相恢复建设，进一步收紧“地根”。此后，严控态度一直持续到1998 年亚洲金融危机之前。值得一提的是，1994 年完成的分税制改革为日后地方政府对土地财政的依赖埋下了伏笔。
1998 年亚洲金融危机前后，在外患不断，内需疲软（下岗、特大洪水）的大背景下，房地产成为刺激国内需求的重要抓手之一。1998 年5 月9 日，中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》，鼓励商业银行开展住房抵押贷款业务，1998 年7 月3 日，国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，正式开启了住房商品化时代。
在鼓励按揭贷款和取消福利分房等一系列政策措施的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，局部地区出现了房地产过热的问题， 随后地根开始收紧。2002 年8 月26 日建设部等六部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用， 严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。2004 年10 月21 日，国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，要求从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。2004 年12 月23 日， 国土资源部副部长表示“2005 年我们将继续实行从严从紧的建设用地供应政策， 收紧‘地根’”。
2006 年8 月31 日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设， 擅自扩大建设用地规模。
2007 年，国土资源部发布《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，省级政府对城市建设用地负总责。
金融危机期间，为拉动投资，保证重点项目及时落地，国土资源部在土地审批方面进行了灵活安排。根据自然资源部官方网站的《2009 年中国土地资源形势回顾与展望》， 国土资源部在2009 年为应对全球金融危机影响，加快审批速度，通过缩短审批时间、简化审批程序、允许先行用地来保证扩内需项目及时落地； 灵活安排土地利用计划， 与中央的宏观经济政策保持一致。全国共批准新增建设用地50.73 万公顷，同比增加27%。2010 年，为配合抑制房价过快上涨的宏观调控，土地供应继续大幅增长，住房供地实际完成12.54 万公顷，同比增长64.1％。
2011 年3 月2 日，国家土地副总督察甘藏春在作“保发展保红线工程2011 年行动”动员部署讲话时指出，从2011年开始，我国土地政策将从土地供应要保证扩内需、大量项目上马的“应急状态”退出，回归国家土地管理常态。
2011 年8 月23 日下午，胡锦涛总书记在中共中央政治局集体学习时强调，要实行最严格的节约用地制度， 强化土地利用总体规划的整体管控作用。随后， 国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围重新进行了调整，国务院上收22 城市建设用地审批权。据了解，除原规定需报国务院批准用地84 个城市外，自2011 年起，新增了秦皇岛、镇江等22 市。
2012 年自然资源部逐级分解落实“十二五”规划纲要提出的“单位国内生产总值建设用地下降30%”的目标，出台了《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》、《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》
由于连续几年的大规模供地，导致部分三四线城市的房地产库存逐渐攀升，2014 年开始国家开始启动去库存，此后地根一直控制较严。
2020 年3 月12 日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》：
一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外， 将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1 年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。
我们认为本政策出台的最直接目的是让土地审批变快，使得基建和其他固定资产投资大项目可以尽快落地。但是除了速度变快之外， 我们认为实际操作中也不排除存在增加建设用地土地供应的空间的， 比如将土地利用总体规划范围以外的审批权给到省级政府，可操作空间就很大， 特别是在长期总额不变的情况下， 适当跨年度调节的可能性变大。
回顾2008 年金融危机时的情况，当时实际上也并没有出台特别明确的政策变动， 但是从事后的一些表述中我们可以看出， 为了配合宏观调控需要， 土地政策在“应急状态”下是进行了大幅灵活变通的。比如2011 年3 月2 日，国家土地副总督察甘藏春在作“保发展保红线工程2011年行动”动员部署讲话时指出，从2011 年开始，我国土地政策将从土地供应要保证扩内需、大量项目上马的“应急状态”退出，回归国家土地管理常态。再比如自然资源部官方网站的《2009 年中国土地资源形势回顾与展望》指出，国土资源部在2009 年为应对全球金融危机影响，加快审批速度，通过缩短审批时间、简化审批程序、允许先行用地来保证扩内需项目及时落地； 灵活安排土地利用计划， 与中央的宏观经济政策保持一致。全国共批准新增建设用地50.73 万公顷，同比增加27%。
土地作为银行接受度最高的抵押品，是整个社会信用的起点，盘活土地资源，整个金融和经济就转起来了。放松地根对经济的拉动作用：1.要拉动固定资产投资，各个地方就要上项目， 上项目需要有土地来承载2.多卖地可以缓解地方财政压力， 同时为“新基建”筹资3.房地产开发企业拿到地后可以抵押给银行申请开发贷， 从而拉动房地产投资； 实体企业拿到工业用地后， 也可以抵押融资， 从而拉动制造业投资4.增加土地供给也可以平抑房价和地价上涨预期。当前形势下放松“地根”来拉动经济可以实现在平抑房价的同时稳增长的效果， 实现“既要、又要、还要”
从选择的试点省份来看，四大直辖市+广东、浙江、江苏三个经济大省，外加安徽。都是经济发达区域， 可以尽可能地避免将来积压土地库存的隐患。
风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期
