房地产行业研究：2019，大势下的回归（146页PPT）

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2019，关于房地产的走向，似乎达成了一定的共识：

本轮周期内行业见顶；

城市显著分化，都市圈崛起，二线城市有机会，三四线城市转冷；

市场信心转变，需求萎缩，房价整体稳中有降；

流动性趋紧，融资成本上升，日子难熬，行业整合加速

政策面因城施策，稳定是大局

两大核心问题:

房地产之于中国经济意味着什么?

全国市场需求还有多少?

过去20年，GDP增加值主要由工业增加值构成，工业化与出口是真正推动经济增长的推手。而房地产业增加值占GDP比重未超过7%，在主要经济体中明显偏低

过去，房地产更多承担着经济稳定器的角色，而不是助推器；目前中国工业化水平已经达到高位平台，在此背景下，要实现GDP持续快速增长，或需加速城市 化(更多的是人口的城市化)来弥补工业化减速

城市化的发展离不开房地产，更多应关注人均GDP水平，而非单一关注GDP总量，对标美国，2017年美国人均GDP最低区域是中国人均GDP最强区域的2倍

对标日本，中国人均GDP仍有巨大提升空间，未来房地产或将代替工业成为经济助推器，由此带 来的行业成长空间不可估量

需求总量-人口总量规模:将在2028年左右达到高峰顶点

需求总量-城镇化发展阶段

需求总量-新增城镇化人口:在城镇化的影响下，未来十年新增城镇人口可达1.38亿人

需求总量-新增城镇化需求: 5.05亿/平/年

未来还有多少新增城镇化需求?—— 5.42亿/平/年

2018-2028年新增城市人口约为1380万人/年假设人均住房面积36.6平/人，新增住房需求面积为5.05亿/平/年相当于2015-2017年平均年销售总量的41.2%，即外来首置刚需规模比例。

需求总量: 综合新增及城市存量需求来看， 市场将如何演变?

将出现为三个阶段，2018-2021年为黄金时代，维持13万亿平的水平;2022-2026年进入白银时代，维持在10万亿平的水 平;2026年后进入青铜时代，销售规模开始下降。