长租公寓行业洗牌刚开始 规模不超过5万间几乎不可能盈利

　　2018年开始，长租公寓行业洗牌不断，集中程度与日俱增。一方面，龙头企业强者恒强，继续获得资本的加持，推动行业快跑；与此同时，亦有竞争者不断宣告退出。对此，上海市科学研究院副院长严荣直言，“租赁行业是需要思考、需要反思的行业”。

　　“没有规模，肯定不会有利润。”冠寓发展部总经理张智聪近日接受《华夏时报》记者采访时表示，对于投身租赁行业的房企而言，必须形成规模优势，若“管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利”。

　　从行业本身的发展来看，长租公寓行业还很稚嫩，洗牌才刚开始。张智聪认为，未来在长租公寓市场上走到最后的只会是几家龙头品牌。而冠寓沉淀三年，从前期快速发展，到现在主动控速度，深耕产品、运营和服务，希望能够实现“有质量的增长”。

　　对抗熵增：冠寓的资本与运营之考

　　作为集团四大主航道业务之一，长租公寓业务被龙湖寄予厚望。半年报数据显示，截至2019年6月底，龙湖冠寓累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。在今年8月举办的会上，龙湖CEO邵明晓称，冠寓现在已经基本做到头部领域，再往前走“有希望做到完全的领先”。

　　在日前于上海举行的冠寓全新品牌战略发布会暨上海顾村公园店启幕仪式上，龙湖集团冠寓发展部沪苏公司资产管理负责人许振军介绍，龙湖冠寓于2017年7月份进入上海，目前在上海大部分的城区都已经实现了项目布局，共开业包括“核桃、松果、豆豆”三大系列产品线的23家门店、逾1万间公寓。

　　据龙湖冠寓总经理张智聪透露，包括上海在内，冠寓在全国目前已有6万多间房间开业，今年目标突破8万间。其称，除了精益化产品、服务、运营之外，冠寓还投入了大量的精力、资源在开发管理系统，目前基本上能做到完全的线上化，成为得以快速布局发展的重要原因之一。

　　2019年，冠寓的营收目标是10亿元，2020年则在20亿元以上，但张智聪坦言“今年接近持平，明年是微利”。其解释说，实际上冠寓的单个项目早已盈利，只是由于前期研发投入较大，且还未达到足够的规模，整体依然是不盈利的。

　　“利润与规模有一定关联度，没有规模，就不会有利润。对于长租公寓来说，房量5万间、10万间、20万间都是业务发展需要跨越的门槛。”张智聪向《华夏时报》记者指出，5万间对公司的管理模式、企业管理都是考验和瓶颈点，想要发展必须找到关键的突破点。如果一家长租公寓品牌管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利。

　　很多长租公寓的从业者迈过5万门槛之后便不能继续向前了，张智聪认为，这主要是因为规模在5万间之内倚靠“肩拉手扛”的方式还可以管理，但在10万间以上，意味着管理半径的急剧扩大。如果没有一个强大的管理工具和平台、非常好的组织文化，非常强的企业管理组织能力，就会很难突破，这意味着企业可能很难避免规模剧增带来的管理效率“熵增”问题。

　　基于较低的融资成本，张智聪对于“熵增”问题并不担心。“这个行业的核心之一，是看你有没有低的融资成本。”张智聪告诉《华夏时报》记者，从轻重配比来看，冠寓目前重资产的比例约占30%。而且融资成本上的优势较为明显。

　　租赁行业需直面挑战，共克时艰