2019年广州楼市的冰与火之歌：“抢人政策”刺激有限

　　一手住宅：

　　2019年卖出约8万套

　　虽然，2019年的楼市被业内视为“史上最难”。不过，在多方的共同努力下，2019年广州一手住宅的成交量也不算太差，起码近8万套；在区域成交上，中心区依然是荔湾区的天下，外围区域则仍是增城和南沙位列前两名。

　　2019年就要过去了。相对于整体趋淡的一、二手买卖行情，今年房地产的宏观市场表现趋于多元，各种矛盾体融为一体，堪称“冰与火之歌”。

　　比如土地拍卖市场，今年的收成相当不错，成交面积创下新高，然而却不能说土拍市场火爆，因为今年的流拍量也是历年最多的。

　　又比如旧改，今年堪称“旧改元年”，真是一派如火如荼的景象，不过，整体来说，旧改的推进速度仍然缓慢，目前所表现出的只是各大开发商对旧改这一大蛋糕的争夺。

　　再比如楼市政策，今年其实是一个不折不扣的政策年，新政策出台频次创下新高。不过，到了年底，政策又有趋松的迹象，尤其是“抢人政策”十分劲爆。

　　地市：全年卖地收入超1400亿元，创下新“高冷”

　　关键词： 前热后冷

　　如果单单从卖地收入看，今年广州的土拍收成相当不错。

　　来自合富研究院的统计：截至12月20日，广州经营性用地总成交额1427亿元，成交规模1245万平方米，其中，居住类建筑面积824万平方米，上述各项均已超过去年全年水平，也创下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白云江人三路等地块溢价均达45%限额，房企竞争激烈。

　　不过，如果你要说今年的土地市场很热、很火爆，那么，你错了！

　　因为今年的流拍量也是历年最多的：今年前11个月，流拍地块高达16宗，有不少土地还要一而再、再而三地推迟出让——或降价、或重新调整，最后才勉强以底价卖出。可见，土地市场的热度不具持续性。

　　尤其是今年下半年，开发商更加“手紧”，房地产项目信托、外债等融资渠道全方位严控，二级市场资金回笼效率放缓，导致地块中止拍卖、流拍潮频现。即便是“靓地”也备受冷落——比如，中心区地块（天河-广氮，白云-金沙洲地块）亦未能逃过出让失败的命运。

　　不过，这也成为了资金充足房企的“抄底机会”。

　　今年，保利发展成为广州土地市场收获最丰的企业，其中，他们有一半地块是在年底最后一两个月拿的，毕竟，这个时候拿地最便宜、竞争也最少。“手中有粮、心中不慌”，房企在地市上的主动权，和购房者是一样的。

　　土地拍卖是一场政府与房企的“博弈战”，一方面，政府积极推地；另一方面，受大市低迷、融资收紧等宏观影响，“回笼资金、拼业绩”成为房企的工作重心——拿地态度更趋谨、高溢价拿地现象明显减少。

　　前热后冷，是今年广州土地拍卖市场的总体趋势。

　　旧改：超26条旧村“名花有主”

　　关键词： 旧改元年

　　相比广州土地拍卖市场的“冷”，广州旧改却一片红红火火，2019年堪称“旧改元年”，旧改新闻频出，让人目不暇接。

　　广州从2007开始启动旧村改造以来，如今可谓正式进入了快车道。今年年初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州计划投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

　　有了政府推动，开发商的热情更高涨，毕竟，单靠传统的招拍挂已经无法获取足够的优质土地储备，而旧改则可以释放出大量土地，以解开发商的“燃眉之急”。

　　据统计，截至12月25日，广州公共资源交易中心在今年已完成旧村改造项目交易26宗，成交金额1441.28亿元，涉及改造土地总面积3255.69万㎡，相当于5个珠江新城！其中，番禺、南沙、增城三区的旧村改造项目共有16宗，占比超过50%。

　　目前，涉足旧村改造的房企有星河控股、上海升龙、时代中国、保利、大华集团、方圆、佳兆业、新世界、越秀地产、大华集团、珠光、碧桂园、奥园、美林置业、富力、合生创展、万科、中铁建、丰乐等近25家开发商。可以说，对于瓜分旧改这一“大蛋糕”，没人胆敢缺席——因为，如果错过“旧改”这张“入场券”，几乎可以说是错过了房地产下半场的入门机会。

　　“钱袋子”不松，“抢人政策”对楼市刺激有限

　　关键词： “稳”字为上

　　2019年，针对房地产的政策不少。