房地产行业：单月销售同比略有增长 多地政策边际宽松
行业跟踪：
重点公司签约销售状况
据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 24.9%、3.6%、-11.2%、46.9%、15.8%。19 年 11 月重点公司的销售额相对于 18 年 11 月增长 25pc，其中华夏幸福同比增长幅度最大，为 204.6%，万科、保利地产、融创中国、旭辉集团同比增长分别为-5.1%、-1.3%、48.0%、69.4%。
一手房月度成交：环比增速 2.58%，同比增速 2.29%（按面积）
本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2175.81 万方，环比增速 2.58%，同比增速 2.29%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 14.10%，2.06%，-0.59%；同比增速分别为 20.62%，-6.59%，13.62%。
二手房月度成交：环比增速 11.89%，同比增速 26.03%（按面积）
本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 526.79 万方，环比增速 11.89%，同比增速 26.03%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 23.79%，6.67%，9.23%；同比增速分别为 21.59%，26.18%，36.82%。
库存：可售面积环比增速-1.29%，去化周期 7.30 个月（按面积）
本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5424.79 万方，环比增速-1.29%，去化周期 7.30 个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 3.14%，-7.32%，3.05%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.81个月，5.67 个月，6.04 个月。
40 城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增速 73.3%
本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 21264.11 万方，环比增速 96.5%，同比增速-1.9%；成交土地规划建筑面积 7961.0 万方，环比增速-23.4%，同比增速-15.0%，其中一、二、三线城市环比增速 73.3%、-35.8%、-23.2%；成交均价环比增长 34.1%，成交总价环比增长 2.8%。本月， 全国 40 大中城市土地溢价率 7.32%，较上月下降 0.39pc。其中一线城市土地溢价 3.78%，二线城市 9.33%，三线城市 7.23%。
投资建议：
销售方面，11 月主流房企销售额超预期。根据克尔瑞数据，11 月主流 50家房企单月销售金额 9574.2 亿元，环比增长 7.67%，同比增长 30.16%；1-11 月主流 50 家房企累计销售金额 84773.2 亿元，环比增长 16.32%，同比增长 17.05%。分房企来看，11 月份销售 TOP5 为碧桂园、融创、万科、恒大和保利，其中碧桂园 860 亿元（同比+62.26%）和融创 665.1 亿元（同比+48.0%）销售亮眼。TOP20 中华夏幸福 205.0 亿元（同比+204.6%）、旭辉集团 220.2 亿元（同比+69.4%）和中梁地产 159.8 亿元（同比+124.4%），均取得超 50%的高销售增速。
宏观方面，10 月 31 日，美国众议院通过针对特朗普的弹劾调查程序决议案；11 月 5 日央行分别下调 7 天逆回购、MLF、LPR 利率；11 月 13 日，国常会下调基建资本金比例，稳增长持续加码；11 月 16 日，人民银行发布了《2019 年第三季度货币政策执行报告》。政策方面，中央陆续发布惠台、港、澳政策，上海印发新公有住房差价交换办法，深圳 144 ㎡以下住宅取消豪宅税、长沙实行“交房即交证”政策，多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策、广州、云南下发文件加大对租户的补贴及优惠力度，南京、绍兴、南通、郑州等多地陆续出台人才购房补贴政策策等都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，目前看来：土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好四季度和明年一季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。融资方面，自今年 5 月始，监管层对房企的融资渠道进行严格管理，信托等渠道已经大大收缩。据用益信托数据，11 月房地产类集合信托资金募集规模为 386.45 亿元，仅高于 10 月募集规模，环比增加 14.32%，同比减少 41.2%，对部分大房企拿地，中小房企生存有较大影响，在目前的监管政策下，房地产信托的回暖更可能是短暂现象。
投资观点：我们坚持此前强调的对于地产板块在四季度超配的观点，主要逻辑有以下 4 点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企 19E 市盈率平均仅为 6.1X，估值继续下行空间较小，底部反弹概率更高，上行空间也大于下行空间。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息利好方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达 3.6%。配置端，看好 Beta 修复基础上的 Alpha 个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。
