国泰君安：房地产政策松动的风到底往哪边吹？

　　本报告导读：疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够，居民需求端在地方层面，或出台支撑改善型需求政策。

　　摘要：

　　一、疫情冲击下，2020 年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间。已召开两会的29 省（市）中，4 省（市）未提房地产，其余25 个省（市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队：：

　　最严：五省（市）强调、重申“房住不炒”：北京、湖南、浙江、吉林、山西。

　　次之：五省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）：上海、宁夏、河北、海南、江苏。

　　趋松：四省（市）只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆。

　　松动弹性增加：三省（市）强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃。

　　松动空间大：五省（市）只强调“平稳健康发展”：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆；

　　4 省（市）未提及房地产：贵州、山东、天津、西藏。

　　二、疫情发生以来，中央层面对“基建”表态积极，对房地产“未松口”；伴随疫情演进，2 月20 日前后出现微妙变化；？ 2 月20 号之前，财政部、央行、统计局等强调“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段；2 月20 号2020 年金融市场工作电视电话会议侧重“因城施策”落实好房地产长效管理机制三、从2019 年四季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看，2020年房地产进入松动周期；

　　2019 年Q4 政治局会议没提“房住不炒”；中央经济工作会议有三个基调：强调房住不炒；全面落实因城施策；新增“三稳”。

　　四、从疫情发生以来看因城施策基调下，地方政府房地产具体政策更多集中于防止房地产企业资金链断裂；

　　我们也看到有些集中于刺激房地产需求的政策有些地方政府在试水五、后续房地产政策将集中于两方面：中央层面大力度放松开发商融资政策；并默许地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等的政策。当然，2020年总体仍维持“房住不炒”基调。