【光大固收】地产销售负增，竣工面积同比增速回正——房地产行业信用债月度观察（2020.1）

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　　本文作者

　　张旭 /危玮肖

　　摘要

　　◆地产销售负增，竣工面积同比增速回正商品房销售数据较为清淡。2019年1-12月，商品房销售面积同比负增，增长率为-0.1%，同时商品房销售额累计同比增速亦有所下滑。房屋新开工面积同比增速回落，竣工面积同比增速回正。2019年1-12月，土地购置面积、土地成交价款同比负增，但同比增速降幅有所收窄，土地市场依然偏冷。开发投资到位资金增速回升，国内贷款同比增速进一步下滑，外部融资依然偏紧。◆发债主体月度信用观察2019年12月，地产发债主体全月共发行债券110.63亿元，当月偿还量为182.91亿元，债券净融资额为-72.28亿元，净融资额为负。2019年12月，AAA、AA+和AA等三个的级别地产信用利差相较于上月均有所走阔。永续债信用利差方面，相较于11月底，12月底AAA级、AA+级房地产永续债信用利差均走阔。◆风险提示融资偏紧的背景下，需要关注外部融资依赖度较高的企业的资金链情况；此外，逆势扩张或将导致风险累积，警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的主体。

　　1、地产销售负增，竣工面积同比回正

　　商品房销售数据较为清淡。2019年1-12月，商品房销售面积同比负增，增长率为-0.1%，同时商品房销售额累计同比增速亦有所下滑，为6.5%（前值为7.3%）。同时我们也观察到，在开发资金来源中，与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目的同比增速维持高位，2019年1-12月的累计同比分别为10.7%、15.1%。

　　房屋新开工面积同比增速回落，竣工面积同比增速回正。2019年1-12月，房屋新开工面积同比回落，增速较前11个月回落0.1个百分点至8.5%，施工面积同比增速仍维持在8.7%。竣工面积同比增速回正，前12个月累计同比2.6%。

　　2019年1-12月，土地购置面积、土地成交价款同比负增，但同比增速降幅有所收窄，土地市场依然偏冷。2019年1-12月土地购置面积累计同比-11.4%，相比于前11个月降幅收窄了2.8个百分点，土地成交价款的同比降幅则收窄4.3个百分点至-8.7%。对于部分逆周期拿地的房企而言，2020年上半年或是拿地时机。但若是土地购置面积持续回落，或导致发行人的存货货值减少，陷入无存货持续开发销售用以回笼资金的困境。

　　开发投资到位资金增速回升，国内贷款同比增速进一步放缓，外部融资依然偏紧。2019年1-12月开发投资资金累计同比增长7.6%，较前11个月增速上升了0.6个百分点，其中国内贷款同比增速进一步放缓。2019年1-12月份国内贷款同比增速5.1%，相较于前11个月回落0.4个百分点，外部融资依然偏紧。

　　总结而言，2019年商品房销售数据较为清淡，1-12月商品房销售面积同比负增。在开发资金来源中，与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目的同比增速维持高位。但是土地市场依然偏冷，后续需要持续关注土地购置面积和土地成交价款情况。此外房地产开发投资到位资金增速持平，国内贷款同比增速进一步放缓，外部融资依然偏紧，后续需要更加关注企业内部经营现金流的回笼。

　　2、地产主体月度信用观察

　　2.1、新发行情况2019年12月，地产发债主体全月共发行债券110.63亿元，当月偿还量为182.91亿元，债券净融资额为-72.28亿元，净融资额为负。从未来半年的到期分布来看，地产发债主体偿债压力集中于2020年4月和7月，按照回售日50%的回售量计，上述两个月的应偿还量分别为308.35亿元和517.38亿元。