中小房企拖工期，交房难！30强房企新房销售额占

　　一边是中小房企交房难、拖工期，一边是“宇宙级”房企动辄营收数千亿。

　　这就是眼下国内房地产市场发展的一大特征：强的愈强，弱小的太多已倒闭。尽管从宏观数据来看，国内房地产市场发展已进入调整期，“房价会上涨”的心理预期已经不再是那样坚定，但却丝毫不影响大型房企刷新销售数据。

　　与之相比，近一段时间来，在一些三四线城市，中小房企开发的项目由于拖欠资金、迟迟不能交房，甚至是项目烂尾、企业破产频频被曝出。不难看出，伴随着房地产市场进入调整期，市场“马太效应”逐渐开始显现，行业资源和收益开始向头部企业聚集。

　　就眼下房地产市场的“马太效应”，可以从华创证券披露的一份研究报告中看出一二。

　　12月1日，华创证券披露的一份研究报告中提及，2019年1-11月份，国内50强房企累计实现销售额81558亿元，较去年同期大涨17.43%。仅在11月份，50强房企便实现销售额9177亿元，同比大涨37%，且同比涨幅连续5个月扩大。

　　而从行业占比的角度来看，2019年1-10月份，50强房企占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，在2011年，这一比例不足20%；同期，30强房企销售额占比达到50%，而在2011年，这一占比约为15%。而且从华创证券披露的图表走势来看，头部房企在行业总营收的占比呈加速上涨态势。

　　一个是销售额同比涨幅连续5个月扩大，一个是总营收占比近几年来加速上涨，国内房地产市场的“马太效应”日趋明显。

　　事实上，在“马太效应”之外，眼下房地产市场头部企业还呈现出“越冷越强”的趋势。

　　以世茂房地产（00813-HK）为例，12月2日，世茂房地产披露2019年11月份销售状况。11月份，企业实现合约销售额约305.01亿元，合约销售面积178.31万平方米，同比分别大涨60%、61%。

　　同样是在11月份，根据克尔瑞证券披露的销售数据，融创中国2019年1-11月累计销售额突破5000亿元，同比增长近20%，成为国内第4个跻身“5000亿销售额”俱乐部的房企。

　　在克尔瑞证券披露的销售信息中，销售额突破1000亿的房企数量已经达到27个。而介于900亿到1000亿的房企数量为7家，考虑到这7家企业的销售状况，几乎可以肯定，2019年国内千亿房企数量将突破30家。

　　而随着“5000亿俱乐部”、“千亿房企”的扩军，房地产市场头部企业间的竞争也将更加激烈。毕竟，要想提升企业自身的竞争力，做大规模是唯一的途径。而如今“大规模”的企业越来越多，为了做大自己，彼此之间的竞争不可避免。

　　不过，从克尔瑞披露的销售数据来看，销售额破千亿的房企中，2019年1-11月份，仅有绿地控股销售额出现下降。换言之，头部房企中的较量仍然是在一个增量市场，彼此之间尚未出现此消彼长的存量市场竞争。

　　与头部房企们“越冷越强”不同，以三四线城市为主战场的中小房企们所感受到的却是实实在在的“寒冬”。

　　在2019年7月，国家收紧了信托机构向房地产企业的融资渠道。此后，房地产企业融资环境更加困难，尤其是中小房企。其中原因也不难分析，相较于头部企业可以在资本市场借助股权、债券进行融资，中小房企的融资渠道相对要少很多。

　　资金链紧张，拿不到新的土地项目，手里已开工的项目缺乏后续资金。如此，也就不奇怪为什么近段时间以来，国内会密集出现一些针对烂尾楼项目的报道和整治。

　　就在11月29日，黑龙江省住建厅联合多部门公布文件，要求各地要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置项目开发用地。2019年6月，黑龙江省住建厅排查锁定出全省房地产“烂尾楼”项目117个。其中有85个与资金链断裂有关。

　　同期，河南省南阳市爆出有302个“烂尾楼”项目，甚至在7月1日，南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室就“南阳烂尾楼盘”问题发布情况说明。

　　在项目烂尾的同时，中小房企大量倒闭。查询人民法院公告网披露的数据，截至2019年7月24日，年内全国倒闭的房地产企业多大274家，平均每天破产1.34家。而截止到11月20日，破产房企数量达到446家，平均每天破产1.39家。

　　透过这些数据来看，一方面，在头部房企之外，2019年，中小房企项目烂尾、企业破产现象频发；另一方面，在2019年，企业破产速率正在加快，中小房企经营环境日趋恶劣。