CF40三季度宏观政策报告：从供需两端发力稳房价

　　中国金融四十人论坛（CF40）10月22日发布《2019年第三季度宏观政策报告》（以下简称《报告》）。《报告》指出，中国的城市化进程离不开房地产;居民部门提升生活水准离不开房地产;房地产牵动着中国最大最广泛的产业链，是中国经济周期性起落的最大推手。

　　《报告》显示，住房市场化改革以来新增住房供应持续大幅提高，新增住房越来越向京广和京九线沿线城市集中，西部个别中心城市新增住房也保持了大幅提高。

　　从需求端来看，《报告》认为，经济结构转型和城市化是房地产需求的首要驱动力。具体来看，房地产的市场化进程，同时也是经济活动从农业部门向工业和服务业部门快速转移的进程，是城市化高速推进的进程。大量人口流向城市当中生产率更高的工业和服务业部门，对住房的需求持续高涨，成为支撑房价上涨最重要的需求因素。

　　与此同时，消费升级提升大城市房地产需求。中国金融四十人论坛高级研究员张斌分析称，一个城市的房价和该城市人均公共支出高度相关，更高的人均公共支出意味着更好的公共服务和基础设施，一线城市和省会城市的公共医疗和教育服务较其他城市更好，在这些地区买房获得的不仅是房子本身，更重要的是房子附属的更好公共服务和公共基础设施服务。

　　“债务主导型金融体系和缺少长期金融投资工具助长了房地产投资需求。” 张斌说，中国是典型的债务主导型金融体系，金融机构也普遍使用土地和房地产作为抵押品，这大幅提升了房地产的投资属性，增加了对房地产的需求。

　　此外，《报告》指出，我国居民部门快速增长的金融财富不再满足于仅以低风险、低收益的银行存款持有方式。更高的金融资产水平上，居民部门愿意持有长期、带有养老和保险功能的金融投资产品。但是这些金融服务需求得不到满足。对金融资产的需求转向房地产投资。

　　从供给端来看，张斌表示，房地产开发商对市场预期的改变和市场结构变化，压平了房地产市场波动。2016 年以来，房地产的周期性波动特征有了显著变化，商品房价格波幅和新开工波幅较以前都有明显收窄。

　　“开发商对市场预期更加谨慎，在房地产市场集中度提升的共同作用下，囤地囤房不再流行，加快周转成为主流，这有助于压平房地产投资和价格波动幅度。”张斌说。

　　《报告》指出，遏制房价过快上涨需要落实对房地产需求和供给的调整。房地产的各种需求当中，主导方是市场力量，是收入增长和结构转型的自发力量。

　　值得注意的是，在债务主导的金融体系和个人养老体系有待健全的共同作用下，房地产被赋予了过度的金融资产属性。张斌建议，“房住不炒”应立足于发展权益类资本市场和个人养老金，降低房地产的金融资产投资属性。

　　张斌表示，住房供应不仅是住房本身，也包括住房附着的各种服务和交通基础设施，除了增加住宅用地供给，还可通过完善基础设施和公共服务，变相地增加高品质住宅的供给，实现郊区对中心城区的替代，缓解中心城市房价压力。

　　《报告》进一步指出，住房作为生活中的必需品，不同家庭面临着显著差异的需求替代弹性，已经有稳定居住地的家庭需求替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏需求替代弹性。对于缺乏需求替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。

　　《报告》提醒，除了房价上涨对消费的挤出效应，还应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。