行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？

　　3月，房地产市场缓步复苏，二三线城市的复苏速度明显要好于一线城市，新房成交的同比跌幅基本都在3成以内。根据市场周期发展规律，每当经济危机或是大萧条时期，楼市一般也处于下行周期，优质资源基本都在向核心城市聚集，二线城市和强三线城市毋庸置疑成为房企投资、购房者买房的首选。值得关注的是，部分核心二三线已在2019年尽显“疲态”，步入下行周期，新冠疫情无异于“雪上加霜”，究竟哪些城市会因此“一蹶不振”？哪些城市能够在疫后率先“强势”突围？我们将在下文一一解析。

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　　10个核心二三线连续6个月成交下行

　　下行周期or波动行情？

　　回顾38个二线和强三线城市2019年至今的成交表现，2019年整体保持稳定，刨除1-2月因传统春节假期对成交的影响之外，其余月份成交面积均维持在3000万平方米上下波动，2019年12月创阶段性新高达3554万平方米，而后因遭遇新冠疫情，楼市急转而下，2月几近“冰点”，3月稳步回升至2023万平方米。

　　分城市来看，我们发现，10个典型城市的行情相对独立，自2019年下半年以来便开始波动下行，2020年3月较2019年高点的平均跌幅达到了53%，其中宁波、泉州、郑州的跌幅最为显著，均超过了65%，重庆、苏州、常州等核心二三线城市同样是榜上有名，究竟是市场压力下整体成交步入下行周期，还是新冠疫情加剧了短期波动行情，后期仍有望突围而出呢？

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　　常州、苏州：“升-降-升”

　　处于高位盘整阶段

　　疫后短期内复苏动力较强

　　常州、苏州的情况相对类似，2015-2017年基本都迎来过一轮上行周期，而后2017-2018年市场热度稍有回落，不过也基本处在波动期，2019年初再度回升，年中成交量才开始震荡下行，延续至今。依据其周期变化的规律，我们认为，这类城市的成交量仍处于爬升阶段，疫后短期内复苏动力较强，2020年整体成交仍有望保持小幅微增。

　　从苏州、常州近期的楼市变化，我们也不难看出端倪：楼市成交方面，3月苏州、常州的新房成交量环比大增，同比跌幅均保持在2成之内，算是不同能级城市中复苏较为显著的。从周度数据来看，苏州4月3周累计成交已达69.83万平方米，最近一周成交量高达29.1万平方米，环比上升了7.81%。

　　土拍方面，两地基本也在迅速回归正轨，市场信心加速建立。4月9日，苏州开启今年的第四场土拍，两宗涉宅用地分别以13.71%、14.06%的溢价率成交，而一周前的4月1日，10宗地块同样揽金132亿元。常州的土地市场则更为火爆，年初至今已有3宗单价破万地块成交，4月10日成交的杨板村地块楼面价高达19793元/㎡，常州新地王再被刷新。

　　综上，我们认为，苏州、常州的下行行情并不具有可持续性，短期内随着地市火爆的正向传导，楼市仍有进一步复苏的空间。加之近期两地均有不同程度的人才激励政策，二季度市场仍有望保持稳步上行，持续回升。

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　　沈阳、长春：楼市成交周期性显著

　　4-7月为传统热销期，二季度成交可期

　　沈阳、长春作为东三省核心城市，楼市周期表现还是有一定的相似之处：一方面从从大趋势来看，整体波动性不强，沈阳的月度成交中枢集中在100-150万平方米，长春的月度成交中枢集中在60-80万平方米,值得关注的是长春在2018年下半年以来还是迎来了一波火热行情，月度成交一度攀升至80-100万平方米，至2019年下半年才有了显著下挫。另一方面，从小周期来看，4-7月为东北楼市传统热销期，每年年中沈阳、长春基本都会迎来一波火热行情。基于此，我们认为，沈阳、长春二季度成交回升的可能性相对较大，大概率回归到自身原本的成交中枢。

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　　宁波、济南、佛山、郑州

　　近几年成交回落且波动加剧

　　2020年大概率低位徘徊