房地产行业重大事件快评：疫情过后 “稳增长”的逻辑大概率会更强化
事项：
2019年12月以来，湖北省武汉市出现新型冠状病毒疫情，并且在短时间内迅速蔓延，1月20日，国家卫健委高级别专家组组长、中国工程院院士钟南山接受央视新闻采访时，肯定了新型冠状病毒肺炎人传人的可能。面对疫情冲击，1 月20 日至2 月3 日，沪深300 跌幅11.2%，申万房地产板块跌幅13.7%；春节长假期间，港股、美股市场亦大幅下跌。
我们的观点：
1）复盘2003 年“抗非典”期间行业基本面及地产股的表现对当下借鉴意义不大，原因：①2019 年中国宏观经济以及房地产行业的体量是2002 年的数倍乃至数十倍；②当前房地产行业所处的发展阶段与那时相比亦截然不同；③当前为防止疫情扩散所采取的管制措施，其严格程度远远超过2003 年；2）从小年夜至正月十五，历年来都是房企施工和销售的假期，因此我们认为，本次疫情若能在正月十五前夕显著好转，春节以来为防控疫情扩散而采取的人流管制措施对房地产行业的开工、施工和销售的影响就非常有限。面对疫情“黑天鹅”事件，地产股受情绪影响短期调整在所难免，但疫情过后，“稳增长”的逻辑大概率会更强化，届时政策逆周期调节的力度大概率会进一步加大，随后有望涌现房地产行业的“赶工潮”、“抢收潮”，展望全年，行业基本面难有显著下挫，以龙头为代表的优势地产股的基本面大概率仍有望实现增长；3）投资建议：根据主流卖方研究机构对房地产板块53 只地产股2020 年归母净利润的Wind 一致预期，截至2 月3 日收盘，板块2020 年动态PE 为5.3 倍，较2018 年10 月18 日的底部估值水平低了21.5%，创下历史新低，我们维持行业“超配”评级并认为以龙头为代表的优势地产股估值低廉、增长仍可期、中长期具备较好的投资价值
评论：
复盘2003 年“抗非典”期间行业基本面及地产股的表现对当下借鉴意义不大我们认为，复盘2003 年“抗非典”期间行业基本面及地产股的表现对当下借鉴意义不大，原因：
①2019 年中国宏观经济以及房地产行业的体量是2002 年的数倍乃至数十倍。
从宏观经济来看， 2019 年GDP 总额89 万亿元，约为2002 年GDP 总额12 万亿元的7.5 倍；从房地产行业来看，2019 年全年，房地产投资累计完成额13 万亿元，约为2002 年房地产投资累计完成额0.8 万亿元的17.1 倍；施工面积89 亿平方米，约为2002 年施工面积9 亿平方米的9.6 倍；新开工面积23 亿平方米，约为2002年新开工面积4 亿平方米的5.4 倍；销售面积17 亿平方米，约为2002 年销售面积2.5 亿平方米的6.9 倍；销售额16万亿元，约为2002 年销售额0.6 万亿元的27.9 倍；龙头房企现阶段的规模已是“抗非典”前夕的数十倍，以万科为例（仅作列示用）：2002 年万科的销售结算收入是44 亿元，到了2018 年达到了2846 亿元，是“抗非典”前的2002 年的64.4倍；
②从行业生命周期所处的阶段看，当前房地产行业所处的发展阶段与“抗非典”前夕相比亦截然不同。无论从人口红利、房改红利、土地资本化红利维度，还是从住户部门杠杆率、城市化率等维度观察，目前行业已步入成熟期，而2002 年、2003 年的行业则处在行业高速成长期；
③ 当前为防止疫情扩散所采取的管制措施，其严格程度远远超过2003 年。
疫情短期将对行业造成影响，疫情过后，“稳增长”的逻辑大概率会更强化
疫情发生以来，多省先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，目前国家及各省对疫情严密防控，隔离手段非常严格，从新增疑似病例及治愈病例来看，疫情已得到初步控制，相信随着春暖花开、气温上升以及国家有力的防控，大概率能在较短时间内战胜疫情。
从小年夜至正月十五，历年来都是房企施工和销售的假期，这期间，大多数工地都处在停工状态，房企亦很少在这期间安排营销活动，因此我们认为，本次疫情若能在正月十五前夕显著好转，今年春节前夕即开始实施的为防控疫情扩散而采取的人流管制措施对房地产行业的开工、施工和销售的影响就非常有限。虽然面对疫情“黑天鹅”事件，地产股因受情绪影响短期调整在所难免，但疫情过后，“稳增长”的逻辑大概率会更强化，届时政策逆周期调节的力度大概率会进一步加大，随后有望涌现房地产行业的“赶工潮”、“抢收潮”，展望全年，行业基本面难有显著下挫，以龙头为代表的优势地产股的基本面大概率仍有望实现增长。
维持行业“超配”评级，继续推荐以龙头房企为代表的优势地产股
根据主流卖方研究机构对房地产板块53 只地产股2020 年归母净利润的Wind 一致预期，截至2 月3 日收盘，板块2020年动态PE 为5.3 倍，较2018 年10 月18 日的底部估值水平低了21.5%，创下历史新低，我们维持行业“超配”评级并认为以龙头为代表的优势地产股估值低廉、增长仍可期、中长期具备较好的投资价值
风险提示
一、 若本文上述对疫情控制进程的判断表述过于乐观；二、 若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；三、上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A 股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。
