房价平盘，房地产行业利润率承压

　　房价平盘，房地产行业利润率承压

　　孙梦凡 吴俊捷

　　利润率难挡疲软，房企正以精细化运营为导向，动用一切方式保障盈利空间。

　　十年一瞬，从首家千亿房企诞生至今，中国房地产已发生翻天覆地的变化。2019年，国内全口径千亿房企达34家。龙头俱乐部门槛被再次推高，其中碧桂园实现7715亿全口径销售规模，万科、恒大纷纷攀上6000亿台阶。

　　规模神话背后，是房企在市场下行期“牺牲利润换增长”。第一财经根据中指研究院数据测算后发现，前十房企，去年销售均价仅录得14000元∕平方米，与2018年基本持平。

　　从最直观的利润率看，据中指研究院数据，去年上半年沪深与内地在港上市房企净利润率较2018年末分别下降3.42%、3.25%。在“限价”压顶，土地、融资成本持续走高的当下，房企利润空间正不可避免地被摊薄。

　　“随着房地产进入高位放缓期，宏观政策持续紧缩，房企利润率下滑将是持续性的市场现象。”多位受访者均表示，房企规模与高利润难以兼顾。而当房地产的投资属性被逐步剔除，当住房回归消费属性，未来十年，房地产便是最大的制造业。

　　牺牲利润换增长

　　1月3日到6日，房企开始密集公布2019年销售业绩。

　　万科(000002.SZ)公告显示，公司去年实现合同销售额6308.4亿元，同比增长3.94%。中国恒大(03333.HK)公告显示，去年累计实现合约销售额约6010.6亿元。融创中国(01918.HK)披露数据显示，2019年实现合同销售额约5562.1亿元，同比增长21%。

　　由于碧桂园(02007.HK)仅公布权益销售额，无法和其他房企全口径销售额做对比，但参照克而瑞数据，公司全年全口径销售额7715.3亿元。由此，去年房企前四强确定为：碧桂园、万科、中国恒大、融创中国。行业头部门槛进一步上升至5500亿元历史高位。

　　但与规模攀升相对应的是，房企增长速度放缓。据克而瑞数据，去年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，百强房企增长“失速”。

　　2019年楼市持续低迷，房企纷纷扛起促销大旗。其中，恒大全国超800个项目最高折扣达6折。时代中国甚至开启“全员卖房”，要求2020年1月15日前，各职级人员按要求完成销售任务。

　　降价割肉后，房企利润空间不可避免地被摊薄。克而瑞数据显示，2019年上半年，172家行业典型上市房企营收规模23068亿元，同比增长17.2%；毛利润7017亿元、净利润3232亿元，分别同比增长15.8%、12.7%。但相较2018年利润规模近47%增长，2019年上半年行业利润增速大幅降低近30%。

　　与此同时，Wind数据显示，2019年前三季度，A股上市房企平均净资产收益率为5.36%，较2018年同期5.53%下滑约0.17个百分点，期内业绩亏损的房企从2018年的5家增加至9家。其中，云南城投ROE为-20.64%。

　　“房企利润率下降，其实在整个行业已形成趋势。”合硕机构首席分析师郭毅认为，随着房地产强者恒强趋势愈显，加上整体市场环境和宏观政策保持紧缩，房企利润率下滑是正常市场现象。若地产行业始终保持高利润状态，对实体经济将存在不利影响。

　　沉重的成本代价

　　实际上，经历2015、2016年利润率低潮后，房企盈利能力在2018年得以喘息。克而瑞数据显示，2018年，176家上市房企毛利率加权平均值约31.1%，较2017年同期增长2%；净利率加权平均值13.1%，比2017年有一定回落，但比2015、2016年相对较高。

　　但需注意的是，由于预售制影响，房企业绩结算存在1~2年滞后期，房企2018年的财报实际上主要反映2016、2017年的销售。这两年间，全国楼市经历了一个上涨周期，因此上市规模房企当年平均盈利水平有所回升。

　　而进入2019年，房企面临的外部环境更加严峻、复杂。从房企主要开支及盈利指标看，企业在拿地、营销与管控、融资上投入较多。去年，融资环境全面收紧后，一系列连锁反应接踵而至：资金成本攀升、拿地成本居高不下，房企不得不从销售端“断臂求生”。

　　过去一年，忍痛高息发债的企业频频出现。12月，佳源国际合共额外发行6750万美元票据，利率13.75%；力高地产拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，按年利率11.5%计息；华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据，年利率11.5%。

　　无数个案导致的结果是，2019年12月房企单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点。整个2019年，房企新增债券类融资成本7.03%，同比上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，同比增长0.84个百分点。