中报盘点：物业做得好 市值可能比地产公司还高

截止2019年上半年，A股与H股共有15家上市物业服务企业（中航善达未计入），相比地产公司，物业服务企业享有高出地产公司数倍的市盈率，在净利率上也超同期A股房地产企业。

根据上市公司公布半年报当天的数据统计，上市物业服务企业平均市值达到90亿港元，市盈率达到了25.1，相比而言，地产企业的市盈率平均仅5-6倍；碧桂园服务市值甚至达到644.5亿港元（截止2019年9月6日），相当于一个2000亿销售的地产公司。

对比拥有地产集团背景的碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务等企业，其自身的毛利率和净利率都超过了母公司，碧桂园服务的净利率甚至是地产的2倍，发展潜力极大。

01、上市潮涌

筹备企业众多，2019年新上市企业或超10家

鉴于A股与H股上市在盈利性、关联性和审慎性等方面要求不同，大部分已经具备了上市条件的物业服务企业会选择港股上市。据克而瑞不完全统计，2019年上半年已有滨江服务、奥园健康、和泓服务3家公司成功登陆港股，此外，还有6家物业服务企业处在上市进程中，另有2家企业拟国内上市，预计2019年新上市企业或超10家。

在已经递表的企业中，不乏保利物业这样实力较强的企业，根据保利物业提交港交所的资料显示，截至2019年4月30日，保利物业发展的合同管理面积达3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，2016至2018年总收入分别为人民币25.6亿元、32.4亿元、42.3亿元。如果保利物业成功上市，上市物业服务企业又将再添一员猛将。

此外，企业亦十分重视品牌塑造，诸如保利物业，在递表前两个月发布了2019年全新战略报告，宣告迈入“大物业”时代，同时升级了基于高端住宅物业服务的子品牌——“东方礼遇”，打造属于自己的特色物业。

又如提出预备2021年上市的世茂服务，在刚刚过去的8月完成了品牌升级，由世茂物业升级为世茂服务，以“美好生活智造者”全新品牌形象亮相，发布了“OCEAN X世茂深蓝服务系统”。

02、整体特征

龙头企业仍待补位，集团系支持力度大

2019年上半年，上市物业服务企业平均在管面积约为8100万平方米，较去年底实现涨幅17.4%。目前在管面积最多的三家企业分别是碧桂园服务、雅生活服务和绿城服务。（注：由于彩生活中报公布面积以平台服务规模计算，在此处不做统一比较）碧桂园服务与绿城服务作为管理面积基数较大的公司仍保持着15%-20%的平稳增速。

而雅生活服务依靠活跃的收并购活动，取得了在管面积52.9%的快速增长。

据克而瑞不完全统计，2019年上半年物业服务企业大型收并购活动共有8起，涉及金额约10个亿，其中上市公司发起的收并购活动共有6起。

而雅生活在2019年上半年就完成了3起收并购，1月，雅生活服务同时收购了青岛华仁物业和哈尔滨景阳物业的90%股权，3月收购了广州粤华物业51%的股权，3家被收购物业服务企业的规模共达到了4548万平方米，不仅大幅增加了雅生活的在管面积，也增加了其管理项目中第三方项目占比。

但这只是雅生活收并购的开始，9月4日，雅生活发布公告称，正与中民物业进行股权收购商议，双方已经达成了初步协议，如果此单交易成功，雅生活第三方在管面积又将大幅提升。

上市的物业服务企业除了南都物业、中奥到家以及浦江中国之外，都拥有房地产开发商背景的母公司，企业在进行外拓时，除了依赖母公司的战略拓张外，同时也会向外拓展第三方开发商项目。

在上市企业中，对于母公司依赖度最高的是奥园健康和和泓服务，目前在管面积的92%来自于母公司。

披露管理面积结构的企业中（注：绿城服务未披露管理面积结构）第三方占比最高的是雅生活服务，虽然雅生活背后有雅居乐与绿地两家企业进行支撑，但是近年来外拓步伐加快，相较于母公司给予的面积增速来看，第三方的增速更可观。

03、中期业绩

运营差异显现，增值服务成为新增长点

收入：保持三成增长，物业费收入仍是主源

2019年上半年，上市物业服务企业营业收入均值为12亿元，同比平均增速为33%，上市物业服务企业在收入端逐渐形成梯队。