许多城市售楼处暂时关闭！疫情后房价会大涨吗

原标题：许多城市售楼处暂时关闭！疫情结束后，中国房价会大涨吗？

别指望大规模的房地产刺激或者救市，房价不具备大涨大跌的基础。

一场突如其来的疫情，让楼市几近“冰封”。

“春季的返乡置业、年后的小阳春，基本都没了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。

按照惯例，每年这两三个月，楼市都会有一波购房小高峰，特别是三四线城市的楼市，受益于返乡潮，会涌现出不小的购买力。

但中原地产研究中心的数据显示，自2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年跌去近90%。

一时间，房企动作频频，市场热议纷纷……

“恒大这种大房企都在降价了？”“七五折力度不小，据说极限优惠能有六四折？”“如果其他房企跟进，那不是要打价格战了吗？”

一方面，对房价的下跌产生预期，购买人士陷入观望情绪；另一方面，央行释放流动性、房企仍在不断拿地，似乎又透露出房企的殷实家底和良好的市场预期。

这种又涨又跌的矛盾如何理解？疫情过后，历经数年的房地产调控是否会有所松动？房价到底会涨还是会跌？

1、房企扛不住？

这段时间，继恒大之后，大部分房企都早早搞起了花式营销，直播售房、无理由退房和大手笔折扣……轰轰烈烈拉开了阵势。

是什么让他们如此紧张？

其一，销售回款少。

全国打响疫情防控攻坚战之后，除了餐饮、旅游、影视等行业，房地产也受到了显著影响，至少有60个城市的售楼处暂停开放。

实际上，春节之后的北京、广州等地，房企已经陆续开放线下售楼处，但据《财经国家周刊》记者了解，目前看房需要严格预约，实际到访的人数非常少，成交的也大多是节前意向很明确的老客户。

而房企所谓的线上售楼，也是雷声大雨点小，真正能转化多少也要打个问号。

“来到直播间的粉丝几乎没有客户，多是同事捧场。”一位刚刚“下线”的置业顾问说，与网红相比，他们缺少主播经验，无法与用户形成共鸣，直播渠道又是自家小程序，说得天花乱坠，但实际没太大用。

这也是大多数房企直播售楼的状态。

房子卖不出去，销售业绩和现金流自然要受影响。

以全联房地产商会调研的某家房企为例，春节期间单月销售减少80亿元，以往每月可获贷款40至60亿元，如今贷款金额也遭腰斩，单月资金缺口将达到100亿元以上，这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出。

其二，债务压力大。

2020年，中国房地产行业处于债务的集中兑付期。

克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。从利息支出情况来看，统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。

不同于其它行业，房地产公司大部分都是高负债比例，每天的利息最多能以亿为单位计算。“不能销售、不能开工，但是贷款利息不会少，没有回款就没钱还利息。”一位中型房企的财务负责人表示。

具体来看，融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企，受疫情的影响较大，比如荣盛发展、奥园、融创等。

还有另一类房企，影响也较大，即在湖北地区土地储备规模比较高，特别是湖北当地的民营房企。

这两大因素，构成了未来一段时间房企降价最大的动力。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，不少企业现金流都很紧张，中小房企会面临破产重组，建议能卖一套是一套。

他说，“这一波较量之下，掉队的、周转回款跟不上的房企就会滑落下去，业内分化将更为明显。”

阳光城集团执行副总裁吴建斌说，房企现在要“狠抓现金流”，特别是注意盘活一些历史“内存”，重点聚焦在应收款的催收、监管资金的盘活等方面，销售上能卖多少卖多少，同时，运用好政府的各项“纾困”政策。

“卖房子很讲究时机，特别是在市场变化的转折点。”一位房企的营销部门负责人说，“早一步行动（打折、优惠），就能锁定更多的客户，也为后期生产恢复和业绩稳定，提供重要保障。”

2、政府会出手？

与房企打折营销相对应的是，放松限购、调整销售规则、恢复市场流动性……随着地方政府开启“调整”，“楼市会涨一波”的舆论开始在市场上流传。

这一观点有哪些支撑？

其一，调控政策松动。这也是市场认为影响最大的因素。

楼市是政策市。近期，为了应对疫情影响，各地房地产和金融政策的确出现一些松动迹象。

我们选择三个典型城市，分析一下可能产生的影响。

首先是第一时间出手的苏州。