融创孙宏斌的小算盘：国内房企跟商量好了似的

8月6日晚，融创中国（01918.HK）发布公告称，建议通过全球发售及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务的股份于香港联交所主板上市。同日，融创服务控股有限公司（下文简称“融创服务”）发布招股文件，正式启动上市计划。招股书显示，IPO承销商为汇丰银行和摩根士丹利。

融创表示，目前该公司拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后，融创预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为融创的附属公司。分拆集团主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

其实早在7月21日，就有外媒报道称，融创正考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO。不过融创服务未在招股书中透露具体募集金额。

根据融创服务招股书，2019年融创服务录得营业收入28.27亿元，同比增长53.5%；同期录得净利润2.7亿元，同比增长175%。另外，2017年~2019年，融创服务分别录得营业收入为人民币11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率为59.5%；同期录得利润分别为0.43亿、0.98亿和2.7亿，年复合增长率为150.7%。

招股书显示，截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月的年复合增长率为76.5%，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市；在管物业635处，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月的年复合增长率为95.2%。

融创于2020年3月27日发布的2019年业绩报告显示，2019年融创实现营业收入1693.16亿元，同比增长35.73%；实现归母净利润260.28亿元，同比增长57.11%；实现合同销售金额约5562.1亿元，连续三年在地产行业排名前四。

作为对比，融创服务的营收和净利润基数很低，跟融创总营收和净利润比，连个零头都不算。

无巧不成书，就在上周五，中国恒大（03333.HK）发布公告称，正考虑可能分拆其物业管理服务及相关增值服务业务（“物业管理业务”）于香港联合交易所有限公司独立上市。

据不完全统计，2020年以来，已经有超过15家内地房企分拆物业管理业务，拿到港交所IPO或递交了招股书。

虎嗅上周五在《中国房企的港股“炼金术”》中表示，最近国内房企仿佛商量好了，争先恐后把物业管理业务分拆出来拿到香港上市，“颇有大干快上抢时间窗口、一起去港股淘金的既视感”。

原因何在？

虎嗅当时分析认为，这可能跟今年政府是把老旧小区改造写进了政府工作报告里，2020全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，据统计，全国共有老旧小区约17万个。专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题，老旧小区改造后，必然引入专业化的物业管理，从而释放出巨大的市场需求。

但现在来看，这是个非常不成熟的分析，也是个相对很次要的因素，因为大家都知道物业管理是慢功细活来钱慢。融创服务发展了16年，其年营收才28.3亿元，远不及用砖头瓦块盖房子来钱快。

更大的背景是政府对房地产市场的新一轮调控，政府三令五申“房住不炒”，势必抑制房价和交易量。如果卖不掉，放在那儿就是一堆砖头，开发商前期拿地盖楼投入的钱就无法收回。这或许也解释了疫情期间恒大天天打广告打折卖房，目的就是尽快回流现金，避免资金链断裂。

冯仑曾表示，房地产公司兼顾增长和安全性方面有三个指标——

1）土地储备够用2~3年，不要买太多。对于开发类的地产公司，财务安全边界一直有一个经验数据：销售额是净资产的2~3倍，如果超过3倍以上就只能加杠杆，这就带来了风险；

2）总资产负债率应该在30%~50%是安全的，不要高于70%，中国大陆房企的总资产负债率大部分都在70%，而香港都在50%以下；

3）净现金流为正。

虎嗅投研曾在3月28日《四问融创：营收利润双增长背后，质量成色如何？》中分析认为，“融创以高于同业的财务杠杆得以迅速扩张，资金运用较为激进，导致目前的偿债压力较大。”从同业的比较情况来看，融创的净资产负债率远高于同业水平，在2019H1达到了992.05%，几近中国恒大的2倍。

万科、碧桂园、恒大和融创的净资产负债率对比