杭州楼市“疯”了吗？
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· 过蝈8433 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
杭州楼市没有“疯”杭州6万人的“摇一摇”再次刷新记录，有自媒体称这是一场“杭州楼市的失控”。其实，杭州楼市的供应和成交量都是巨大的，板块之间价差很大，各板块、项目冷热不均：
君只见六万人“摇一摇”，没见很多项目开盘“流摇”；
君只见千万豪宅被疯抢，没见两百多万总价的项目卖不动；
君只见客户买一手房就像打新股，没见客户为了置换新房卖掉二手房的周期有多焦灼。
“分化”比“失控”更能概括杭州楼市行情。尤其在富阳、临安并入杭州后，杭州市区面积一下子扩大64%，达到8002.8平方公里，超越上海、南京等成为长三角市区陆域面积最大的城市。
2019年，杭州（十区）土地市场，全年出让土地275宗，总面积903.1万方（约13546亩），总可建面积2218.5万方，总成交金额2677.4亿元，平均楼面价12068元/平方米。其中，成交金额创历史新高，继2018年后再度成为全国第一，甚至还遥遥领先第二名；可建面积也是次新高年份。巨大的土地供应让各区、板块、项目间的分化，一言难尽。
这次“六万人摇”的是什么项目呢？——其实这个项目已经备受市场关注久矣。特色如下：
1、项目地段：该项目所在的未来科技城是阿里巴巴所在的热点板块的核心区。除了“阿里经济”，项目周边环境资源很好，紧邻西溪湿地。
2、自身特色：项目的容积率为1.8，低密社区，设置的是排屋、洋房和小高层。从总平图可以看出，小区的绿化较好，排布不密集，居住感比较好。户型面积也是偏向改善，一套140方的房子总价在400万以内，这个总价放眼全杭州也是非常划算的。而且该项目是十年前拿的地，命运多舛几近烂尾，现在被远洋接盘，成本比较低。客户也不会担心高地价减配的问题。
3、倒挂严重：但是最能触发6万人去摇号的，还是严重的价格倒挂。该板块内的其他新盘也是开盘售罄，距离该项目直线1.5公里的另一精装新盘被限价3.7万，也是万人摇，开盘售罄。周边二手房价在4万元左右。并且该项目明年上半年交付，交付周期短，也有利于后续交易。
“好地段+不错的项目+1万的价差+较短的交付时间”，无论自住还是投资，都是很好的标的。大家都是用脚投票，钱都是聪明的。
只是6万人参加摇号，冻结资金超400亿，也确实有点夸张。
杭州去年至今有近20个“万人摇”项目，此次规模是最大的，可见限价太低套利空间严重。近20个“万人摇”项目大多具有如下共性——
1、倒挂严重：因为限价关系，新房和周边二手房倒挂严重，价差都在5000元甚至1万元以上，很多人觉得“摇到就赚100万”，用“打新股”来比喻摇号者心态不为过。
2、绝对低价：去年“万人摇”有几个限价1万多元的项目，项目总价仅一百多万，要知道杭州平均楼面价已经12068元/平方米了，绝对的低价被市场捧成了红盘；
3、性价比高：几个热点板块里大品牌开发商的项目，规划、产品都有其优势，目前因限价卖不出高价格，客户正好来“淘便宜”。
但也因为这些“万人摇”，一下子锁定了市场上大部分的客户、资金。所以这边项目火爆人头攒动，那边项目少人问津。
也是因为这种冷热不均，对很多人的心理产生了影响，于是有了媒体所谓的“买房恐慌潮”。有没有恐慌性买房呢？肯定有，但是分两种不同的情况——
一种是“自住购房”的恐慌——在“万人摇”里因为限价凸显性价比，抢着去改善的客户还是很多的。在2019年杭州楼市成交数据中，100-140方的户型面积是成交主力，占比47%，而在往年都是80-100方的户型更好卖一点。这说明市场具有大量的改善需求，由于十年前多奉行7090的开发政策——即一个项目中90方的户型占比要达70%，这批90方的客户现在都有巨大的改善需求。在限价背景下当然要去“淘便宜”。
所以一手盘火爆的同时，也是二手房源的高企——大家都等着腾挪资金、腾挪房票。
还有一种是“投资套利”的恐慌——新房和二手房倒挂严重，有很大的套利空间。中产阶级手上的钱，无处可去。政府鼓励大家消费，但对普通中国的中产来说，有储蓄有理财，最后才敢去消费。投资套利的背后是害怕通胀。自今年新冠疫情以来，欧美又开始货币大宽松，奉行低利率。我们国内调控的好一点，但是“放水养鱼”，购买力也在被稀释。
今年的政府工作报告中，我们国家的财政赤字前所未有地突破3.6%以上，这是改革开放以来未曾有过的数字；发行1万亿元抗疫特别国债；并且CPI上涨目标也放松到控制在3.5%左右，也突破了另一个3%的红线，而去年的CPI是2.9%。通货膨胀的环境下，房子天然是抗通胀最好的商品。
对于自住性恐慌，客户本质上还是理性的。因为自己住，对项目产品总会了解详尽一些。但对于后一种投资性恐慌，收割智商税的镰刀磨刀霍霍地来了。
