蛋壳公寓“至暗时刻”：压倒长租公寓最后一根

原标题：蛋壳公寓“至暗时刻”

本报记者 钟广莲 赵毅 深圳报道

今年初刚在美国纳斯达克上市的蛋壳公寓近日遭遇“多事之秋”，“两头吃”“租金贷”风波持续发酵。迫于舆论压力，2月20日下午，蛋壳公寓针对房东提出三种方案，一是合同期满时返还一个月房租，二是分期返还一个月房租，三是支持蛋壳公寓半个月免租期。

然而，对于以上做法房东并不买账。有房东对《中国经营报》记者表示，以上三条款项为强制执行款项，只能选择其中之一。不少房东依旧要求蛋壳公寓按照原合同规定执行。值得一提的是，2月21日本报刊发《蛋壳公寓“两头吃”风波未平 又因租金贷陷监管泥沼》后已有房东陆续收到蛋壳公寓支付的租金。

近年来，像蛋壳公寓这类长租公寓迅速扩张，逐渐成为几大城市租赁市场的主流，然而，随着扩张的步伐不断加快，长租公寓也因资金问题和政府监管频频“暴雷”。长租公寓高企的成本和收窄的盈利空间还未达成一致，这二者之间的拉锯或是压倒长租公寓的最后一根稻草。

高于市场的租金“诱惑”

“我对比了几家长租公寓品牌，蛋壳公寓给的租金最高，所以当初选择了这家。”作为房东的李女士说道。在接受本报记者采访时，多位业主表示，对比了多家品牌公寓和中介门店，发现蛋壳公寓出的租金比较具有竞争力。

深圳市福田区的吴女士告诉记者，当时她在网上找租户时看到蛋壳公寓也在寻找房源，对比了几家长租公寓品牌后，蛋壳公寓出的房租最高。最终，吴女士以1.27万元/月的价格将其名下的三居室出租给蛋壳公寓。为了增加盈利，蛋壳公寓将吴女士的三房增加了隔断。

记者查询发现，吴女士房屋所在的小区目前正在出租的房源中，一间主卧的价格为3550元/月，而次卧的价格在2300～2500元/月之间。若将吴女士的房屋隔成四房，在满租的情况下，蛋壳公寓每个月能收取的租金不超过1.3万元。目前，该小区房源还有首月五折的活动。

北京业主马先生表示，其将一套两居室的房屋挂到58同城上招租，随后蛋壳公寓工作人员联系他租房。“我的心理价格是每个月6000元，蛋壳公寓报价为6300元/月，另外每年增加200元。”

马先生告诉记者，蛋壳公寓将他的两房隔成三房，加上每月250元的服务费，每个月从租户手里共收取9000元。

记者了解到，蛋壳公寓的房源多是从业主手中租来，与市场价格并无差异，一些优质房源甚至会高于市场价。

小赵此前是蛋壳公寓的收房管家。小赵告诉记者，蛋壳公寓的收房模式主要是通过网络、中介机构等平台收取业主手中的房源。“一方面，我们自己从58同城上找业主挂出来的房源，另一方面，找中介机构帮忙找房，成交后按照市场价格给予中介费用。”按照惯例，中介费用一般为一个月租金，由业主和蛋壳公寓双方各承担一半。

收集房源有一定的难度，小赵曾经两三个月才签下两套房源。“因为公司要求只能收取商品房小区业主手中的房源，不收城中村集资房、厂房等资源。”蛋壳公寓的这个规定，也大幅提高了蛋壳公寓的租金成本。

蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月，蛋壳公寓在全国拥有超过40.67万间公寓，主要分布在北京、上海和深圳各地，每月每间公寓的平均出租价格为2155元，租赁成本为1564元，即拿房成本占了租金收入的72.57%。

2017年、2018年以及2019年前9个月，蛋壳公寓的营业成本分别为8.75亿元、38.96亿元、73.12亿元，其中租金成本分别为5.11亿元、21.7亿元、44.5亿元，租金分别占营业成本的58.4%、55.69%和60.85%。

成本与盈利拉锯

长租公寓作为近几年新兴的业态，前期快速扩张占领市场是业内普遍的做法。而最近处在风口浪尖的蛋壳公寓，其核心矛盾是其成本和盈利之间的拉锯。

蛋壳公寓的招股书指出，目前蛋壳公寓的收入主要来源于租金和服务费收入，收入的增加则受限于规模的增长。一方面，市场扩张需求让其以高额的成本去获取房源；另一方面，为了抢占市场，不少房源以较低的价格出租，常见的有“首月五折”“首月零元”等活动。

规模扩张让蛋壳公寓短期内的营业收入增长。然而，由于自身缺乏造血能力，伴随而来的是不断增加的亏损。

招股书显示，2017年、2018年以及2019年前9个月的营收分别为6.56亿元、26.75亿元以及50亿元。而净亏损则分别达到2.71亿元、13.69亿元、25.16亿元。同期，公司经营产生的现金流分别为-1.14亿元、-11.64亿元、-16.29亿元，这意味着这段时间的经营支出大于现金流入。

持续亏损加上现金流的紧张使得蛋壳公寓抗风险能力较差，从此次受疫情的影响就能体现。